嘉房管〔2015〕117号
关于印发《嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划》的请示
发布日期：2015-07-08
嘉定区人民政府：
根据沪府办[2015]13号文《上海市人民政府办公厅关于同意<上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015——2017）>的通知》精神，我局拟写了《嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015 - 2017）》。该文已于2015年6月23日至6月30日向各单位各部门征求意见，并根据反馈意见进行了修改，现报区政府印发。
妥否，请批复。
嘉定区住房保障和房屋管理局
2015年7月8日
嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划
（2015 - 2017）
根据市政府印发的《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》、《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》，按照区委、区政府总体工作部署，制定本区加强住宅小区综合治理三年行动计划。
一、目标要求
围绕市委、市政府、区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，推进形成政府监管、市场调节、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加快建设具有综合竞争力的现代化新型城市奠定坚实基础。到2017年，基本建立住宅小区综合长效管理机制，形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。
二、主要任务
（一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平
1、细化完善住宅小区综合管理职责清单。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化职责分工、厘清管理边界，配套编制《住宅小区综合治理成员单位职责清单》，明确区属职能部门、各街镇及专业单位进小区的管理任务等。强化考核督查机制，形成由行政监察部门负责的跟踪督办和问责机制。全面理清住宅小区综合管理所有部件、事件处置流程，建立发现、处置、应急和督办机制，明确责任主体、处置主体和处置流程。
2、做实住宅小区综合管理联席会议制度。根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》，做实区、街镇、社区三级住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议办公室常态化运作，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。区级层面联席会议每半年召集一次成员单位会议，研究部署和解决阶段性工作问题；街镇层面至少每季度召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合管理的具体问题。社区至少每月召集一次会议，落实住宅小区综合管理具体事项。
3、建立健全街镇社区物业管理机构。落实区、街镇、小区三级联席会议制度，结合街道体制改革，在街镇社区管理部门中进一步加强物业管理工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，发挥住宅小区综合管理联席会议的作用，加大对住宅小区内综合管理问题的组织、协调、检查、督促、考核。探索在社区居委会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。探索符合条件的居委会成员通过合法程序兼任业委会成员，提高业委会规范化建设水平。
4、完善住宅区域联勤网格化工作。进一步加强联勤网格化管理与社区管理的大小联勤对接。完善住宅区域的联勤网格化工作内容。充分发挥联勤网格化管理在巡防发现、指挥协调、处置解决、全程监督等方面的综合管理优势，健全居民自我巡防、自我管理、自我监督的“小联勤”机制，由居委会干部、小区物业、志愿者等力量组成“小联勤”巡防队伍，参照《城市综合管理标准》规定的工作内容，对社区进行巡防。对巡防发现的各类问题，通过小区管理规约等自治方式及时劝阻、解决之外，也可通过联勤网格化信息系统报送，由街镇联勤网格化中心指挥、协调、调度相关职能部门实现联勤联动，快速处置和动态管控。
（二）突出重点多策并举，加强和改善住宅小区物业管理
1、实施旧住房小区规范化管理奖励性补贴。依托街镇住宅小区综合管理联席会议，由街镇牵头组织相关部门，按照《嘉定区旧住房小区物业服务规范化管理标准》每季度进行考核评议。同时，由区房管局邀请第三方测评机构每半年对各小区开展专业测评和居民满意度调查。街镇考核情况及满意度测评情况将反馈至各小区，听取居委会、业委会意见，经综合考量后形成最终分值作为补贴资金发放的依据。
2、开展物业管理优秀住宅小区创建评选。鼓励物管企业争先创优，深入开展市、区物业管理优秀住宅小区的创建活动，各物业服务企业开展自查自纠，发现问题及时整改。凡被授予“嘉定区物业管理优秀住宅小区”称号的物业小区，将予以通报表彰，发挥先进典型示范效应，提升行业整体服务质量和服务水平。
3、建立物业管理应急保障托底机制。按照“属地管理、政府托底、基本保障、确保稳定”的原则，对物业服务企业退出后暂时无人管理的住宅小区（尤其是“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区）在尚未选聘新的物业服务企业之前，由各街镇通过社区居委或依托辖区内专业物业服务企业，在保安、保洁、保绿等基本公共服务方面实行应急保障托底，在短期内保障居民对物业服务的基本需求。
（三）发挥市场主导作用，促进物业行业健康发展
1、逐步建立质价相符的物业服务价格机制。按照“按质论价、质价相符”的原则，指导业委会根据物业特点和服务要求，建立“业绩考核——成本核算——双方协商——提价提质”的调价程序，与物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。
2、鼓励物业企业探索转型创新发展。充分运用市场化手段，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路；鼓励物业服务企业探索物业增值服务，由传统物业管理服务向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。
3、加强物业服务企业资质管理。建立动态检查和企业资质升降惩处机制。运用好市级物业行业信用体系平台，加大物业服务企业和项目经理诚信信息的公开力度。完善应急预案和重大事项的报告制度，提高业主和物业管理企业风险防范能力
4、加强物业企业招投标管理。在新建住宅小区项目前期物业招投标全部纳入招投标平台管理的基础上，进一步将业主大会决定公开招标的，纳入招投标平台管理。进一步优化招投标操作流程，提高招投标信息化监管水平，推动物业服务市场化竞争环境的形成。
（三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平
1、加强小区自治共治组织领导。居民区党总支要充分发挥在社区自治共治中的领导核心作用，居委会强化对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，引导做好选举工作，试行居委会和业委会人员交叉任职。探索在居委会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。
2、优化完善业主自我管理机制。加强对业主自治管理的业务指导，通过政府购买服务的形式，引进第三方机构参与业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、纠纷化解、法律咨询等，为业主自行管理提供专业化服务。推广实施《上海市文明居住行为规范》，进一步规范物业使用和文明居住行为。依托本市公民信用信息服务平台，将违法使用物业行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。
3、建立教育培训长效机制。制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、街镇等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平。
（四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题
1、加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。根据市房管局工作部署，下阶段我区将同步开展住宅小区供电设施改造；加快住宅小区二次供水设施及市政排水设施改造；开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作和更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。制定老旧住房修缮计划，预计于“十三五”期间全部完成老旧住房修缮工作，为我区居民提供安居生活提供有力保障。开展动迁安置房小区物业改善计划，实施硬件设施设备的更新改造，转变物业从业人员的工作作风，提升物业管理服务水平。
2、持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。继续加大对违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的查处力度，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。
3、加快专项维修资金补建和完善续筹长效机制。贯彻执行市级层面即将出台的政策规定，探索建立维修资金的补建和再次筹集机制，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。依托本市公民信用信息服务平台，将拒缴维修资金行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。
三、实施步骤
依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施、逐一验收”原则，分三阶段实施：
（一）工作启动阶段（2015年上半年）。各责任部门和单位按既定分工和原则及目标任务，制定具体方案和操作办法及相关政策文件，并组织宣传、培训工作。各街镇研究本辖区实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。
（二）全面实施阶段（2015年下半年至2017年上半年）。各街镇和责任部门、实施单位按分工原则、职责清单和方案、计划，全面推进加强住宅小区综合治理相关工作，过程中加强监督指导和问责督办。
（三）总结评估阶段（2017年下半年）。总结本轮三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况，制定新一轮三年行动计划。
附件：嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）重点工作任务和分工表
扫一扫在手机打开当前页
中共上海市嘉定区委员会 上海市嘉定区人民政府版权所有 网站地图
沪公网安备 31011402003717号 ICP备案号：沪ICP备13001862-1 政府网站标识码：3101140038
上海市嘉定区人民政府办公室 主管主办 网站联系方式：021-69989888
