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上海市嘉定区住房保障和房屋管理局
关于转发《嘉定区住宅修缮工程管理办法》的请示
索 引 号: WE6310000-2015-111 主题分类: 区政府委办局
发布机构: 区房管局 发文日期: 2015-10-28
名 称: 关于转发《嘉定区住宅修缮工程管理办法》的请示
文 号: 嘉房管〔2015〕216号 公开类型: 主动公开
公开属性: 全部公开 公开期限: 长期公开
嘉定区人民政府：
2011年12月6日市政府办公厅转发了市房管局和市建交委联合制订的《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发【2011】60号，以下简称《试行办法》）。根据《试行办法》精神及市房管局工作要求，2012年10月31日区政府办公室转发了由我局制订的《嘉定区住宅修缮工程管理试行办法》（嘉府办发【2012】53号）。
2013年12月16日市政府办公厅转发了市房管局和市建交委联合制订的《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发【2013】69号，以下简称《管理办法》）。《管理办法》根据全市住宅修缮工程实际试行情况，对《试行办法》作了局部修改调整。为此，我局根据《管理办法》精神，制订了《嘉定区住宅修缮工程管理办法》，请予转发执行。
妥否，请批复。
 
附件：嘉定区住宅修缮工程管理办法
 
      嘉定区住房保障和房管管理局
2015年10月28日
 
  
 
附件
嘉定区住宅修缮工程管理办法
 
为加强本区住宅修缮工程的建设管理，根据《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发〔2013〕69号）和《关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理若干意见》（沪府发〔2011〕1号），结合本区实际，制定本管理办法。
一、适用范围
本办法适用于本区行政区域内投资额在50万元以上的住宅修缮工程的实施及其建设管理。
凡本区行政区域内投资额在50万元（含50万元）以下的小型住宅修缮工程的实施及其建设管理由区住房保障和房屋管理局（以下简称“区房管局”）另行制定实施意见。
二、管理机构
区房管局是本区住宅修缮管理工作的行政主管部门。区房管局住宅修缮管理部门负责本区住宅修缮工程的具体管理。
嘉定区建设和交通委员会（以下简称“区建交委”）对本区住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理；区绿化市容、质量技监、工商、卫生、人防、气象、公安等部门以及供水、排水、供电、供气、信息等市政单位按照相关法律法规的规定以及各自职责，负责相关设施设备的修缮、改造、维护及相关管理工作；各街镇（工业区、菊园新区）协调其行政区域内的住宅修缮相关管理工作。
三、工程实施管理要求
1、计划立项
实施住宅修缮工程的项目，由业主（指房屋所有权人或经业主大会授权的业主委员会，未成立业主委员会的可委托所在地居民委员会）向区房管局申请备案。区房管局受理备案申请后，根据房屋现状、修缮内容、居民意愿、资金筹措等情况，会同区有关部门审核后确定。享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由区房管局上报市住房保障和房屋管理局（以下简称“市房管局”）立项；享受区级财力补贴的住宅修缮工程项目，由区房管局立项，汇总后报市房管局；其他住宅修缮工程项目，由区房管局出具备案证明，汇总后报市房管局。
2、编制修缮实施方案
（1）选择实施单位。住宅修缮工程项目应选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或者项目管理公司作为实施单位。享受政府补贴资金的住宅修缮工程项目，由区房管局在征求工程项目所属街镇意见后，选择实施单位；业主自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由各街镇在征求业主意见后确定实施单位。
（2）编制方案。由业主、物业公司、实施单位会同相关专业单位共同确认住宅修缮工程的修缮科目。实施单位据此委托专业单位进行查勘设计或者施工设计，并编制修缮实施方案。
修缮实施方案主要包括：修缮科目（包括对消防设施和避雷设施的修缮改造方案）、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等内容，需要进行房屋安全、质量等检测的，实施单位委托房屋质量检测单位进行检测后，将检测报告报市房管局备案，并依据检测报告编制修缮实施方案。
3、修缮实施方案公示
修缮实施方案报区房管局住宅修缮管理部门审核后，向实施范围内业主公示并征询意见。修缮实施方案经实施范围内三分之二以上业主同意后，方可进行工程报建。需动用维修基金的修缮工程项目，还应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上业主同意，并符合《上海市住宅物业管理规定》相关程序和要求。
4、修缮工程报建
由实施单位填报《上海市建设工程报建表（住宅修缮工程）》，并准备工程报建需要提供的相关材料，向区房管局住宅修缮管理部门办理工程报建手续，经区房管局住宅修缮管理部门审核后，取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设工程建管程序告知单（住宅修缮工程）》。
5、合同备案
实施单位按照工程报建告知要求，完成施工、监理等承发包手续，并签订施工（包括分包）和监理等合同，并向区房管局住宅修缮管理部门申报施工、监理等合同备案。
6、开工审核
住宅修缮工程实施开工前，由实施单位填报《上海市住宅修缮工程开工审核单》，向区房管局住宅修缮管理部门申请开工审核，经同意后方可进行修缮活动。
需要进行房屋安全、质量等检测的，实施单位应当委托房屋质量检测单位进行检测，并将检测报告报市房管局备案。
下列房屋应进行房屋检测：超过房屋50年设计使用年限的（或平改坡综合改造在20年以上的）；房屋存在倾斜、结构裂缝等较大安全隐患的；房屋曾经过改扩建、插层、加层等变动房屋结构的；相邻工程对房屋产生较大结构影响的；房屋原始设计、施工等资料不全的；其它因管理要求需要检测的房屋。
住宅修缮工程及相关防护措施等存在潜在安全和质量风险的，其设计方案或施工组织设计由市房管局组织评审。
下列住宅修缮工程应组织评审：相邻工程对房屋产生较大结构影响的住宅修缮项目；临近高压线的住宅修缮项目；高度大于45米的脚手架分项工程的住宅修缮项目；其它因管理要求需要组织评审的住宅修缮项目。
享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由区房管局完成开工审核后，上报市房管局进行复查。其他项目，由市房管局组织抽查。
7、竣工备案
当住宅修缮工程结束，施工单位完成验收自评，监理单位完成复验评定，实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业主、居委会、居民代表和相关管理部门等共同完成工程竣工综合验收和移交接管后，实施单位向区房管局办理竣工验收备案。
享受市财政资金补贴的住宅修缮工程项目，由区房管局住宅修缮管理部门通过竣工验收备案后，上报市房管局进行复查；其他项目，由市房管局组织抽查。
8、审价决算
实施单位在办理住宅修缮工程竣工验收备案后，委托专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计。
享受市财力补贴的住宅修缮工程项目的审价审计单位由市房管局指派，实施单位将审价审计报告报区房管局汇总后，上报市房管局。
四、工程建设管理要求
1、工程承发包。施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法分包工程。招投标有关活动按下列方式组织进行：
（1）单项合同估（概）算价在50万元（含50万元）以上的享受财政资金补贴的住宅修缮项目，实行公开招标投标，其招标活动应委托招标代理机构组织进行。
（2）单项合同估（概）算价在50万元以下的享受财政资金补贴的住宅修缮项目，可采用邀请招标或直接发包方式确定施工单位。
2、工程监理。本区住宅修缮工程按照《上海市建设工程监理管理办法》相关规定进行管理。监理单位应当具备房屋建筑工程监理乙级(含乙级)以上资质。
区房管局在市房管局指导下通过招投标方式确定年度的住宅修缮工程监理单位目录。实施单位在年度目录中择优选择住宅修缮工程监理单位。
实施单位应当与受委托的监理单位签订工程委托监理合同，并将合同报区房管局备案。住宅修缮工程的监理费执行国家和本市有关监理收费的规定，其中，享受政府补贴项目的监理费可以实行财政直拨。
本区住宅修缮工程实行监理单位向区房管局定期报告制度。监理单位应按照有关规定，切实落实施工现场的监理责任，并审查施工组织设计中的安全技术措施落实情况以及专项施工方案是否符合工程建设强制标准。对工程现场中的各类工程建设违法违规行为，要及时发现、及时制止。对安全质量隐患和问题，应要求施工单位及时整改或停工，并书面告知实施单位；制止无效时，应当及时报告区房管局。
对监理单位未履行对安全质量隐患督促、整改和报告责任的，由区房管局住宅修缮管理部门会同相关部门依据相关规定予以处理。
3、工程合同。住宅修缮工程承发包合同签订后，实施单位应及时向区房管局备案；需要实施项目分包的，应向区房管局办理分包合同备案后，方可组织实施。
区房管局应定期开展检查，发现与合同备案信息不相符的住宅修缮工程项目，责令施工单位停工并按照规定重新办理备案手续。同时，将处罚信息报区建交委录入企业诚信手册，作为企业参与其他住宅修缮工程施工招投标时的依据之一。
4、工程材料。住宅修缮工程使用的建设工程材料的质量，应符合国家、行业、本市地方标准。
鼓励新技术、新工艺、新材料、新设备应用于本区住宅修缮工程，严禁使用列入国家、本市建设工程材料禁限目录的材料。施工单位应对进场材料进行报验，监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试，复试合格后方可使用。
区房管局对本辖区内的住宅修缮工程使用的主要材料定期进行现场抽样，委托专业单位出具检测报告，将结果报市房管局备案，并接受市房管局抽查。对存在不合格或者假冒伪劣材料的，除要求整改外，还应依据相关规定，会同相关部门对实施单位、施工单位和材料供应商等予以处罚。
5、工程质量。住宅修缮工程实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则。勘察设计等单位应加强工程施工过程中的现场服务。施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。监理单位应加强对实施过程中的监督管理。
住宅修缮工程质量标准，按照《房屋修缮工程技术规程》和国家、本市有关工程技术规范执行。
6、工程安全。住宅修缮工程实施单位和施工单位对施工现场的安全生产负责。施工单位应设立安全生产管理部门，配备施工现场的专职安全生产管理人员，负责对工地安全生产进行现场监督检查，及时制止各类违章行为。发现安全生产事故隐患，应及时向项目负责人及区房管局报告。
施工单位应执行《上海市建设工程施工安全监督管理办法》等要求，接受安全监督机构的管理，按照施工方案、技术标准和施工规范进行施工，并认真落实通过监理等审查的施工组织设计中的安全质量防护措施。对存在危险性的分部分项工程，应制定专项施工方案，确保施工安全。
特种作业人员应按照有关规定，经过专业的作业培训，取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。
7、消防安全。住宅修缮工程执行《上海市建筑工程施工现场消防安全管理规定》，严格动火制度，设置消防分区，并接受消防部门的管理。对消防部门提出的问题和隐患，应及时整改。
8、文明施工。住宅修缮工程执行《上海市建设工程文明施工管理规定》和《上海市建设工程文明施工标准》。实施单位和施工单位应结合工地现场的实际情况，做好施工现场的安全防护、便民措施、巡逻值班、材料堆放、施工标识、警示标志，加强工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和应急预案。
9、质量保修。工程保修期内，实施单位督促施工单位按合同条款履行保修义务，保修期满且复验合格后才能办理工程质量保证金退款手续。
五、群众工作要求
住宅修缮工程实施前，要充分体现居民群众的意愿。实施单位在编制和公示修缮实施方案时，应认真听取业主和居民意见，不断优化方案。住宅修缮工程实施中，要充分依靠居民群众。区房管局应会同相关街镇、居委会等细化工作措施，取得居民群众的理解、支持和配合。
实施单位和施工单位在实施过程中，要坚持“便民、利民、少扰民”的原则。实施单位应建立“十公开制度”，并在住宅修缮工程现场设置公告栏，接受居民群众的监督。“十公开制度”内容为：居民意见征询结果公开，修缮科目和内容公开，施工队伍公开，监理和设计单位公开，主要材料公开，施工周期公开，文明施工相关措施公开，现场接待和投诉电话及地址公开，开工审核情况公开，竣工验收移交结果公开。
区房管局会同街镇（工业区、菊园新区）、居委等对每个项目的实施效果、工程质量、文明施工、施工安全等情况进行小区居民的满意度回访测评，由居民参与评定和反馈住宅修缮工程的质量和效果。对居民群众提出的问题和反映不满意的地方，将及时进行总结分析，并作为考评相关实施和施工单位的依据。
六、监督管理
1、工作责任。区房管局修缮工程管理部门对每个住宅修缮项目按照市房管的要求，进行不少于三次的现场安全质量、文明施工监督检查，严格工程实施全过程的监督管理。对不按照本办法实施的住宅修缮工程，应依照相关法律、法规、规章等规定进行处理。
2、市民监督。本区建立住宅修缮工程市民监督员制度。区房管局会同街镇和居委会选聘符合相关条件的实施范围内业主或者居民代表作为市民监督员，对工程安全生产、文明施工和工程质量等进行监督，发现问题及时向区房管局报告，并参与项目的工程竣工综合验收工作。
3、社会监督。住宅修缮工程接受社会监督，住房保障房屋管理热线负责受理市民群众对住宅修缮工程各类违规行为以及涉及工程安全质量、文明施工等投诉举报，并做好跟踪处理、核处回复工作。住宅修缮工程项目现场应张贴住房保障房屋管理热线投诉电话的告示铭牌。
4、信息公开。依托全市统一的建设市场管理信息平台，区房管局负责向社会公布住宅修缮工程项目的各类信息。
5、责任追究。区房管局相关工作人员应遵纪守法、秉公执法。对在住宅修缮工程实施管理和工程安全质量监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、实施日期
本办法自发文之日起施行，有效期至2018年12月31日。由区房管局负责解释。
区房管局住宅修缮工程改造实施管理相关文件中如有与本办法不相符之处，以本办法为准。

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