各镇人民政府，区政府相关委、办、局、街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：
我局拟定的《上海市嘉定区农村集体经营性建设用地入市试点管理办法》经区政府研究同意，现印发给你们，请各单位仔细研究，审慎稳妥执行。

   上海市嘉定区规划和自然资源局
                          2023年11月10日

上海市嘉定区农村集体经营性建设用地入市试点管理办法

第一章 总则
第一条 主要目标
为全面贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）的文件精神，以及自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号）、上海市规划和自然资源局《关于印发<上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>》（沪规划资源乡〔2023〕201号）和上海市嘉定区人民政府办公室关于转发《上海市嘉定区农村集体经营性建设用地入市试点推进方案》的通知（嘉府办发〔2023〕26号）等相关要求，深化农村土地制度改革，健全城乡融合发展体制机制，规范嘉定区农村集体经营性建设用地入市试点，建立城乡统一的建设用地市场，保障农村集体和农民合法权益，结合嘉定区实际，制定本办法。
第二条 适用范围
本办法适用于试点期间嘉定区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市管理。
第三条 基本原则
坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，坚持规划引领、用途管制，权属清晰、权能完整，统一市场、统一监管的原则。农村集体经营性建设用地使用权按照自愿、公开、公平、诚信原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。坚持市场化配置机制，落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责。坚持增值收益合理分配，处理好兼顾国家、集体、农民的土地增值收益分配关系。严格执行“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。
第四条 管理职责
嘉定区人民政府负责本行政区域内农村集体经营性建设用地入市总体统筹、综合协调和监督管理。区农业农村委负责农村土地民主管理、集体资产管理、土地增值收益分配指导和监管工作；区规划资源局负责制定入市年度计划，规范入市程序，指导入市具体工作；区财政局负责土地增值收益调节金征收使用业务的指导和监管；区经委（金融办）负责农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务的指导和监管。
建立嘉定区试点工作协调机制，建立由区委主要领导任组长、区政府主要领导任常务副组长、区政府分管领导任副组长，由区委办、区府办、区发展改革委、区经委、区商务委、区教育局、区科委、区财政局、区人力资源社会保障局、区规划资源局、区生态环境局、区建设管理委、区交通委、区农业农村委、区水务局、区文化旅游局、区卫生健康委、区应急管理局、区市场监管局、区国资委、区体育局、区绿化市容局、区住房保障房屋管理局、区国防动员办公室、区税务局、区行政服务中心、区土地储备中心以及各街镇主要领导任成员的工作领导小组，协调解决入市工作推进中的相关问题。
结合实际情况，组建由区农业农村委、区规划资源局、区经委、区财政局、区税务局为主要成员的试点工作专班，明确各单位的分管负责人及经办科室和联络人，形成协同推进、分头负责的工作组织架构。
第二章 入市条件、方式和程序
第五条 入市主体
农村集体经营性建设用地入市主体为农民集体，由依法登记的代表农村集体行使所有权的集体经济组织或由其委托的其他法人组织代理实施入市工作。其中，农村集体经营性建设用地属于村集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于村内两个及以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权；属于街镇农民集体所有的，由街镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六条 入市方式
农村集体经营性建设用地入市，参照国有建设用地相关规定，合理确定集体经营性建设用地使用权的出让（出租）方式、出让（出租）年限和适用范围等，供应方式一般采取招标、拍卖、挂牌等有偿方式。对于商业办公等乡村产业融合项目，可探索“招标挂牌”复合方式出让，对于重点扶持的乡村工业、仓储物流、研发等产业类项目，可探索定向挂牌方式出让。对于营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目、保障性租赁住房等用地，可采取协议出让方式供地。鼓励农村集体经济组织探索先租后让、租让结合、带建筑出让、弹性年期出让等方式实施土地供应，也可结合农地流转和集体经营性建设用地出让等组合方式实施项目。农村集体经营性建设用地地下空间使用权出让，参照《上海市地下建设用地使用权出让规定》、《上海市地下建筑面积分类及计算规则》等相关规定执行。
第七条 用地类型 
集体经营性建设用地入市地块类型为国土空间规划确定的经营性用途（商品住宅除外），并经依法登记所有权的集体经营性建设用地，具体包括乡村旅游、办公研发、工业仓储、保障性租赁住房、乡村康养、文化教育及医疗卫生等用地。
第八条 入市条件
拟入市的农村集体经营性建设用地属农民集体所有，并完成集体土地所有权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议。相关拟入市地块需完成农村土地承包经营权的解除；符合国土空间规划和国土空间用途管制要求，符合国家和本市产业政策、环保政策，符合农村集体经营性建设用地入市政策，具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；无违法用地行为和无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的用地；以及法律法规规定的其他条件。
第九条 计划管理
区规划资源局综合考虑符合国土空间规划、用途管制要求、权属清晰、依法确权登记、具备开发建设条件、符合产业准入条件和功能定位的地块，稳妥、审慎确定拟入市地块清单。各街镇需充分调研，在尊重相关农民权益和诉求的前提下，按照规范的民主决策流程确定地块出让意向，并及时启动地块前期准备工作。
第十条 民主决策
尊重农民对入市的选择权和合理诉求，维护农村集体经济组织的入市主体地位，防止其他组织未经授权代表农村集体经济组织实施入市。按照村民自治原则，加强自主管理和民主决策，对入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，须经本集体经济组织成员大会或成员代表大会应出席人数三分之二以上同意并形成决议。集体经济组织应当按照农村集体资产管理有关规定，落实民主决策、财务公开和公示制度，入市地块成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等信息应及时向集体经济组织成员公示。
第十一条 前期准备 
入市主体在农村集体经营性建设用地入市前应完成拟入市地块的《地籍调查报告书》，依法申请并取得区规划资源部门核发的规划土地意见书，编制入市方案。集体土地所有权人可以自行或委托土地储备机构等专业部门实施前期准备，达到土地供应条件。
第十二条 入市方案
农村集体经营性建设用地入市方案应包括地块名称、界址、面积、规划条件、土地用途、使用年限、交易方式、入市价格、收益分配、委托入市实施主体、产业准入和生态环境保护要求等内容。区规划资源部门负责指导入市方案编制和协助开展入市前征询工作，并将征询意见连同规划土地意见书一并纳入入市方案。入市方案须经本集体经济组织民主决策后，形成入市决议并按相关规定进行公示。入市方案作为后续申请入市、拟定合同和履约条件。
第十三条 入市申请
入市主体应向区人民政府提出入市申请，提供土地权属证明材料、入市决议、入市方案等申请材料。区规划资源局应会同有关部门对民主决策程序、国土空间规划、用途管制要求、产业准入要求、投资运营要求、生态环境保护、收益分配情况以及其他入市基本条件等进行核对后，上报区政府形成入市方案修改意见。入市主体按照修改意见完善入市方案后，由区规划资源局提交市土地交易市场，通过入市研判后发布入市公告。 
农村集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同等入市制度，在全市统一的土地交易市场内进行，实施统一规则、统一平台、统一监管。
第十四条 出让年限
农村集体经营性建设用地使用权出让年限，参照国家和本市有关同类国有建设用地的规定执行。
第十五条 出让合同
入市交易活动结束后，交易双方应按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》等法律规定签订出让合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。区人民政府与交易双方共同签订监管协议，要求相关部门履行全过程监管职责。探索政府与农村集体经济组织共同监管的形式，加强对入市土地闲置的监管和处置。入市合同和监管协议参照本市示范文本，实行统一格式，入市合同报区规划资源部门备案。
第十六条 土地开发、利用和经营的要求
农村集体经营性建设用地应参照国有建设用地，加强土地利用全要素全生命周期管理。
受让人应按出让合同约定的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。
受让人在出让地块上进行开发建设的，应按本市规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城乡管理的有关规定办理各项申请审批手续。
第三章  地价管理和收益分配
第十七条 地价管理
农村集体经营性建设用地使用权应与国有建设用地使用权“同地、同权、同价、同责”，土地价格应通过具有相应资质的专业评估机构进行市场评估，根据土地估价结果和政府产业政策等综合确定入市起始价，并经集体经济组织民主决策同意。
第十八条 增值收益的收缴与使用
区财政局会同区规划资源部门制定本区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则。为支持乡村振兴建设，发展壮大农村集体经济组织，在充分考虑了土地入市收益与征收补偿大体平衡以及保障农民利益等前提下，合理确定农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金计提比例。
第十九条 税费征管
嘉定区农村集体经营性建设用地入市的税费征管按国家和本市相关规定执行。
第四章  土地使用权登记和抵押
第二十条 使用权登记
农村集体经营性建设用地受让人缴清土地价款和相关税费后，依照《不动产登记暂行条例实施细则》、《上海市不动产登记若干规定》等相关规定，向不动产登记部门申请集体建设用地使用权登记。地上合法建造的建筑物、构筑物及其附属设施，可以依法申请所有权登记。入市后有独立分宗要求的，应在符合规划的基础上，按照出让合同或补充出让合同的约定办理分割登记。集体经营性建设用地使用权发生变更、转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。受让人应配合区规划资源局和不动产登记部门完成合同信息申报工作，区规划资源局应及时将合同信息上传至土地市场动态监测监管系统。
第二十一条 使用权抵押
通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权及其地上的建筑物、构筑物及其他附属物可以设定抵押权。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，设定抵押关系应依法办理抵押登记。
农村集体建设用地使用权抵押贷款的用途、期限、额度、利率参照国有建设用地相关管理规定执行。
可在出让合同中约定：设定抵押关系和处理抵押物之前，应征询土地所有权人意见，土地所有权人享有优先购买权。抵押权实现后，不得改变土地所有权性质和出让合同约定的使用条件。
第五章  土地使用权转让、续期和收回
第二十二条 使用权转让
出让人和区领导小组成员应在农村集体经营性建设用地出让前明确物业持有和转让管理要求，并在出让合同中约定，受让人可依法和按照出让合同约定转让农村集体经营性建设用地使用权，但涉及以下情形的，出让合同中应作如下约定：
（一）集体经济组织以协议方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，建设用地使用权不得擅自整体或分割转让。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构、实际控制人均不得改变。
（二）属于房屋建设工程转让的，受让人应付清土地出让价款并领取不动产权利证书，取得建设工程施工许可证，并完成房屋建设开发投资总额的百分之二十五以上。
（三）法律法规规定的其他情形。
集体建设用地使用权转移登记、房屋建设工程转移登记参照国有土地上存量房地产买卖的转移登记和房屋建设工程转让的转移登记办理。
农村集体经营性建设用地使用权转让后，受让人应继续履行原出让合同中约定的权利和义务。
第二十三条 使用权到期续期
农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理建设用地使用权变更登记手续。
第二十四条 使用权收回
受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，未违反合同约定，在出让合同约定的使用年限届满前，不得收回。
可在出让合同中约定：出让合同约定的使用年限届满，受让人未申请续期的，或者申请续期但未获同意的，土地使用权由出让人无偿收回，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让合同的约定处理。
国家依法征收该宗土地的，按照法律法规终止合同并给与相应补偿；出让人提前收回使用权的，按出让合同约定终止合同，并给予受让人相应补偿。
参照国有建设用地闲置土地处置要求，探索建立集体建设用地闲置处理机制，以及政府与农村集体经济组织共同监管的机制。明确各部门及属地政府的管理职责和工作要求，将出让地块纳入区域网格化管理，加强项目在土地使用期限内的全过程动态监管。以土地全生命周期管理为抓手，建立土地出让前、出让中和出让后三个阶段长效管理机制。
第六章  附则
第二十五条 有效期
本办法自发布之日起施行，有效期至2024年12月31日。