区政府：

南翔李店角项目是原市房地局认定的区属动迁安置房，主要用于解决南翔东社区原环球乐园地块农户动迁安置。由于在回购价格审计、商业地块开发和诚建职工住宅建设等事宜上未能达成共识，建设单位不愿意配合动迁户办理房地产权证（小产证），导致尚余225户动迁户的房产证未能办理，这些动迁户不断上访维权。现将有关情况专报如下：

一、项目基本情况

1、项目招标情况

该项目于2005年2月取得原市房地局动迁安置房建设地块认定批文（见附件1：沪房地资计［2005］86号），2005年6月原市房地局网站发布招标公告（见附件2：上海市配套商品房建设项目招标公告2005年第19号），2005年7月完成项目招标，中标人为上海诚建建设投资有限公司（见附件3：中标通知书，上海诚建建设投资有限公司以下简称诚建公司），确定的回购价格为多层销售基价不超过2283元/平方米（见附件4：《上海市嘉定区南翔静华村李店角地块配套商品房建设项目招标文件》）。

2、规划调整情况

南翔李店角地块所处区域控规于2005年4月经区政府批准（见附件5：嘉府［2005］55号《上海市嘉定区人民政府关于原则同意南翔镇静华村李店角地块（南翔绿洲新城居住区J地块）控制性详细规划的批复》）。

该项目2005年7月中标时，确定的建设规划指标为建设用地12.9公顷（最终以实测为准），总建筑面积14.84万平方米，其中：住宅建筑面积13.26万平方米，公建建筑面积1.58万平方米（含居委、业主委员会、物业及文化活动室等公益性用房不少于1120平方米），绿地率不低于35%（见附件6：嘉规划［2005］第147号）。

此后，由于南翔镇提出动迁房源数量不够，要求提高南翔李店角地块的容积率（见附件7：诚建投资［2005］第5号和第6号《关于南翔镇静华村李店角地块规划指标调整的报告》），同时诚建公司又于2005年10月对南翔李店角项目的开发建设作出书面承诺，并提供了项目工程测算和投资分析，投资分析中住宅和商业建设成本和销售收益综合平衡（见附件8：诚建投资［2005第3号和诚建投资［2005第9号］）。

南翔李店角项目规划调整事宜报经区政府同意后，该项目的建设规划指标进行了调整，调整后的指标为：核定李店角地块建设配套商品房18万平方米，商业用房3万平方米，公建配套用房2680平方米，诚建办公公寓1.5万平方米（见附件9：嘉规划［2006］953号）。

该项目修建性详细规划于2008年11月批准，具体指标为：容积率1.76，核定建筑面积227680平方米，其中配套商品房180000平方米，诚建职工住宅15000平方米，商业30000平方米，配套服务设施2680平方米（见附件10：嘉府［2008］177号《上海市嘉定区人民政府关于原则同意南翔镇静华村李店角地块修建性详细规划的批复》）。

3、协议签订情况

该项目2005年7月完成项目招标后，由于规划调整等原因，直到2006年12月才签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（见附件11：沪嘉房地［2006］出让合同第505号）。

鉴于该项目规划调整等原因，后根据区政府专题会议精神，按照“同品质、同标准”的建设要求，参照同时期建设的马陆远香舫动迁安置房项目的回购价格，调整了南翔李店角项目的回购价格，即由招标时明确的多层销售基价不超过2283元/平方米调整为回购均价3600元/平方米（见附件12：嘉房地会［2008］3号《关于马陆远香舫、南翔李店角建设事宜会议纪要》）。

该项目于2009年5月才签订开发建设协议（见附件13：《嘉定区南翔静华村李店角地块配套商品房开发建设协议》）。

2009年6月签订了回购协议书，回购方为上海嘉浩置业发展有限公司（见附件14：《协议书》）。

4、开发建设情况

南翔李店角动迁安置房项目于2008年9月在手续不齐的情况下破土动工，后陆续补办了项目立项、建设工程规划许可证和施工许可证等手续。于2010年8月竣工交付，共竣工住宅18.54万平方米、2160套。具体情况如下：

（1）2009年2月完成工程设计方案报批（见附件15：沪嘉方［2009］DA******420090261《关于上海诚建建设投资有限公司嘉定区南翔镇李店角动迁配套商品房工程设计方案的批复》）。

（2）2009年3月取得立项批文（见附件16：嘉发改核［2009］17号《关于嘉定区南翔镇静华村李店角地块动迁配套商品房项目核准的批复》）。

（3）2009年11月取得建设工程规划规划许可证（见附件17：沪嘉建［2009］FA******420092620号）。

（4）2009年12月取得建设工程施工许可证（见附件18:0901JD0002D01-31011******04080319）。

（5）2010年7月取得建设工程竣工验收备案证书（见附件19：备案编码2010JD0135）。

（6）2010年8月取得上海市新建住宅交付使用许可证（见附件20：沪房管嘉定交付［2010］第022号）。

5、产证办理情况

该项目竣工交付后，建设单位诚建公司未及时办理房地产权证（大产证），导致动迁户不断群体性上访。经区政府多次召开专题会议协调后，诚建公司才于2012年7月办理了第一张房地产权证（大产证），涉及建筑面积35448.48、住宅432套（见附件21：《上海市房地产权证》沪房地嘉字［2012］第010672号）。诚建公司最后于2013年5月办理了剩余住宅的房地产权证（大产证），涉及建筑面积149874.52、住宅1728套（见附件22：《上海市房地产权证》沪房地嘉字［2013］第016087号）。

动迁户的房地产权证（小产证）于2012年7月起陆续开始办理。后由于诚建公司因竣工决算审核未有结论、商业配套设施和诚建职工住宅后续建设事宜未明确，诚建公司停止了未办证动迁户的办证事宜。据统计，尚余225套住宅的房地产权证（小产证）未办理。

6、项目审计情况

该项目2010年8月竣工交付后，于2011年11月由区国资公司委托了上海誉平建设工程咨询有限公司（以下简称: 誉平公司）进行工程审价和竣工决算审核。由于诚建公司未提供项目竣工资料，经区政府多次召开专题会议协调后，该项目审计采用参照区城投公司同时期建设的远香舫一期单位成本和回购价格，结合两个项目的实际差异情况进行部分调整，最终确定南翔李店角项目的单位成本和回购价格。

誉平公司根据区政府及区审计局等单位的协调会议精神，反复与诚建公司沟通商议，期间，诚建公司未能提供项目竣工资料。2013年3月，誉平公司出具了《南翔李店角项目竣工决算审核报告（征求意见稿）》，审定该项目回购价格为4388.49元/平方米。《征求意见稿》出具后，诚建公司对回购价格存在异议，为此，区政府于2013年7月又再次召开了专题协调会，誉平公司根据协调会议精神，再次调整了回购价格，最终的回购价格为4689.09元/平方米。区政府专题会议虽明确了结算原则，但没有以书面文件的形式确认，导致誉平公司的正式报告也一直未出具（见附件23：誉平公司提供的《南翔李店角动迁房项目竣工决算情况说明》和附件24：誉平公司提供的《竣工决算审核报告》（誉平审［2011］1120号））。同时，诚建公司对该回购价格一直存有异议，双方至今没有达成一致共识。

7、资金支付情况

考虑到李店角安置基地动迁户强烈要求加快小产证的办理，，经区政府专题会议协调，回购方上海嘉浩置业发展有限公司先行支付给诚建公司回购资金83416.29万元，折合住宅单价为4500元/平方米。目前，诚建公司要求加快双方的结算事宜。

8、国家审计情况

2014年8月-12月，审计署土地出让和耕地保护情况专项审计时，就李店角地块提出了五个问题，分别是：（1）未及时签订土地相关协议；（2）通过土地出让合同变更中标条件；（3）中标单位未及时缴纳土地款项；（4）两次提高动迁房回购价格依据不足；（5）南翔镇自行销售动迁房。上述问题，审计署要求区政府予以整改。

二、目前存在问题

一是剩余动迁户的产证办理问题。目前，尚余225套住宅的房地产权证（小产证）未办理，这些住宅涉及的动迁户情绪激动，并不断到南翔镇和区政府群体性上访，政府维稳压力相当大。诚建公司已明确表示在竣工决算审计未有结论、商业配套设施和诚建职工住宅后续建设事宜未达成共识前，不愿意配合这些动迁户的房地产权证（小产证）办理。

二是后续商业设施和诚建职工住宅的建设事宜。按照区政府历年来专题会议的精神，商业设施用地必须予以收回，诚建职工住宅仍建设为动迁安置房，但由于目前这些用地已出让给了诚建公司，土地分割已几乎不可能。同时，由于诚建公司坚持商业设施要由该公司自行建设、自行销售，导致商业设施和诚建职工住宅建设事宜只能搁置。

三、近期协调情况

2016年9月28日上午，区房管局会同区审计局、区国资公司再次约谈了诚建公司主要负责人，该公司提出要求如下：

1、希望尽快通过审计确定回购价格，该公司同意全面开展工程审价和竣工决算审核。

2、审价单位由区国资公司和诚建公司在市住建委保障房审价入围名单中共同选取。若市住建委没有入围名单，则在市审计局类似的入围名单中共同选取。审价单位委托涉及的费用由区国资公司和诚建公司各承担50%。

3、在住宅项目审计时，诚建公司可以放弃按规定计提的利润。但商业配套设施必须由诚建公司自行建设、自行处置，利润作为弥补保障房法定利润。

4、诚建职工住宅继续按嘉翔府（2006）第55号文由诚建公司实施并使用。

5、在竣工决算审核未有结论、商业配套设施和诚建职工住宅后续建设事宜未明确之前，诚建公司因办证需要缴纳相关费用，该公司表示无能力配合动迁户办证。

区房管局、区审计局和区国资公司的意见是：
    1、同意在诚建公司提供竣工资料后（招标文件，投标文件，勘察、设计等咨询类或服务类合同，施工总承包合同和分包合同，水电煤等公用配套工程合同，竣工结算书和决算书，竣工图，变更、签证资料，项目财务账册，以及与项目成本相关的其他资料），全面开展工程审价和竣工决算审核，并按市里现行的规定计提管理费和利润。

2、同意共同委托审价单位，审价单位由区国资公司和诚建公司在市住建委保障房审价入围名单中共同选取。若市住建委没有入围名单，则在市审计局类似的入围名单中共同选取。若市审计局也没有入围名单，则在市司法局范围内具有建筑工程司法鉴定许可证的中介公司名单中共同选取。但审价费用的支付必须符合现行相关规定。

3、商业配套设施和诚建职工住宅由诚建公司建设，经审计后按审定成本价由政府予以回购，其中：诚建职工住宅继续作为动迁安置房使用。

4、诚建公司必须将竣工决算审核、商业配套设施和诚建职工住宅后续建设事宜与动迁户办证事宜分开，抓紧配合动迁户办证，维护群众利益。

四、工作建议

现由于在商业配套设施和诚建职工住宅后续建设事宜以及动迁户办证问题上存在较大分歧，为此，提请区政府召开专题会议予以研究，以彻底解决南翔李店角项目动迁户办证问题和后续建设事宜，切实维护群众利益。

特此专报。

嘉定区住房保障和房屋管理局

2016年10月11日