嘉府发〔2010〕30号

各镇人民政府，区政府有关委、办、局，各街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：

区城乡建设用地增减挂钩试点工作领导小组办公室《关于批转<关于嘉定区贯彻落实城乡建设用地增减挂钩政策扶持推进农民宅基地置换和集体建设用地流转工作的实施办法（试行）>的请示》（嘉建增减挂钩[2010]01号）收悉，经研究同意，现批转给你们，请按照执行。

                            上海市嘉定区人民政府

                            二○一○年十一月十日

关于嘉定区贯彻落实城乡建设用地增减挂钩政策扶持推进农民宅基地置换和集体建设用地流转工作的实施办法（试行）

为贯彻落实《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），结合我区实际情况，加大我区推进农民宅基地置换和集体建设用地流转工作力度，明确工作原则和工作内容，特制定以下实施办法：

一、总体目标

力争到2020年前基本完成全区规划范围内的农民宅基地置换工作，全面推进“三个集中”和城乡统筹发展，在建设用地总量不增加，耕地保有量不减少的基础上，通过宅基地置换和集体建设用地流转，建设生态、宜居、具有特色风貌的城镇格局，促进农民增收和农业增效。

二、基本原则

(一)科学规划，分步实施。按照我区总体规划要求，进行宅基地置换区、集中居住区和项目区规划编制，分阶段、分步骤进行宅基地置换工作。

(二)政府主导，农民自愿。通过制定扶持政策，确保农民利益，通过宣传发动，引导宅基地置换区农民积极参与。在农民自愿的基础上开展工作，参加宅基地置换的单元，农户签约率应占全部户数的85%以上。集体建设用地实施流转的，须经村级集体经济组织同意方可流转。

(三)明确责任，统筹推进。建立区级统筹、镇为主体、国有和集体企业运作的机制，在区农村宅基地置换和集体建设用地流转领导小组的统筹领导下，各镇、工业区、菊园新区（以下简称各镇）负责编制规划、制订工作方案、实施宅基地置换和集体建设用地流转；国有和集体企业负责农民集中居住区的建设等相关事宜；区推进办具体协调推进。

(四)集聚资源，优化布局。将宅基地置换和集体建设用地流转与全区城市化发展相结合，聚焦重点城市化地区，同步推进“一核两翼”、新市镇和中心村建设。将宅基地置换和集体建设用地流转与全区产业结构调整相结合，在工作过程中实现劣势企业淘汰、产业项目转移和产业升级转型等。

三、工作方案

(一)规划、计划编制

以镇为单位，编制以下规划：2010～2020年宅基地置换规划（具体分两阶段编制：2010～2015年和2016～2020年）、2010～2020年小城镇建设规划、村庄规划和农业布局规划。通过规划修编，对“两规合一”方案作进一步深化细化，经区政府和市有关部门批准后全面按规划组织实施。

根据规划，各镇制定年度工作计划，有条件的镇在5年内完成农民宅基地置换，其余各镇在10年内基本完成农民宅基地置换，同步制订集体建设用地流转年度计划。

(二)宅基地置换

1、农民集中居住区选址和建设。坚持好地段、好房型、好品质的原则，高标准设计、高水平建设居住小区；提高居住小区的土地利用水平，控制新建居住区用地规模，提高土地节约集约率。

2、制订标准。各镇根据年度工作计划目标、拆旧地块宅基地状况与建新地块规模等实际情况，制订本镇的房屋置换补偿标准，报区政府备案。

3、工作程序。各镇根据年度工作计划，申请上报工作任务书，由区推进办组织会审并上报市有关部门；根据市、区有关部门的批复要求，各镇组织推进，项目实施主体负责实施。

4、城中村改造和重大工程项目周边带拆搬迁纳入宅基地置换工作范围，动迁安置原则上参照宅基地置换标准。

(三)集体建设用地流转

1、积极开展集体建设用地流转基础工作，原则上以村为单位，确权给村农民集体所有，并进行登记。

2、集体建设用地流转经区政府批准用于就地开发的，必须符合土地利用规划、城乡建设规划和产业发展规划，除商品住宅开发外，可用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。

3、集体建设用地流转用于指标流转的，按节余土地指标认定、收储、收购程序操作。

4、“已批未建”的土地存量指标用于流转的，参照集体建设用地指标流转执行。

(四)土地整理复垦和验收

宅基地、集体建设用地等经整理复垦，由市土地整理复垦验收小组验收，确认新增耕地指标，扣除新建安置区的周转指标即为节余土地指标。

(五)节余土地指标收储和流转

1、指标认定。区土地储备中心作为收购储备主体，负责认定各类节余土地指标。A类指标，指通过土地整理复垦节余的土地指标，以通过市验收为准；B类指标，指通过集体建设用地流转节余的土地指标，以被流转土地的房地产权证为准;C类指标，指通过宅基地置换节余的土地指标，以被置换的宅基地使用证为准。

2、指标收储。区土地储备中心按照当年度土地储备计划，统一收购各类节余土地指标。价格暂定为：A类指标25万元/亩，B类指标50万元/亩，C类指标100万元/亩。

3、指标流转。建立统一的指标流转平台，需要使用节余指标的单位均应提出申请，由区政府对项目综合评估，经同意后统一安排指标。

4、指标使用。节余土地指标实行有偿使用。除公益性项目、国家和市级工业（高科技产业）园区、区重点项目可无偿使用外，工业用地指标25万元/亩，六类经营性用地指标100万元/亩。

(六)设立专项资金

建立宅基地置换和集体建设用地流转专项资金，主要由土地出让金收入、节余土地指标流转收入、相关税费收入等扣除市得部分后组成。专项资金专款用于平衡宅基地置换项目投入、集体建设用地流转投入、土地整理复垦、建立农民长期保障和新建安置区社区管理服务，实行封闭管理（细则另行制订）。

四、政策措施

(一)关于土地指标

1、“先用后补”政策。新建安置区土地指标先行使用，在土地复垦并归还周转指标后，节余土地指标再进行补偿。区政府根据项目土地指标增减挂钩政策、当年度土地储备计划、宅基地置换计划和经营性土地出让计划等，统筹安排项目挂钩周转指标，先用后补。

2、节余土地指标区级统筹。节余土地指标由区政府统筹使用，重点用于新城、汽车城、国家和市级工业园区建设。

3、利用本镇节余土地进行再开发的，也应经申请同意，全额退还指标收购资金后方可使用指标。

4、区政府每年虚拟核拨徐行、外冈、华亭每镇50亩土地指标用于工业开发。至年底，未使用虚拟土地指标的按每亩50万元通过财政转移方式支付给相关镇。

(二)关于资金

“先投后还”政策。置换项目启动资金由项目实施的国有集体企业先行投入，后期以专项资金、节余土地开发等方式平衡投入。

(三)关于税费

1、除按照沪城建[2003]458号文《关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见》予以减免的各类税费外，新建安置区的所有区级税费均纳入专项资金，全部用于该项工作。

2、新建安置区缴纳的城市建设基础设施配套费，全部用于该区域建设。

(四)关于农村集体经济组织长期收益和农民保障

1、征地留房。将农民安置区不超过总建筑面积10%的商、住用房留给集体经济组织（或社区股份合作社），此部分房屋的登记、发证方法与普通商品房一致，在各镇资产管理部门监管下，可长期持有、出售或由区土地储备中心托底收购，收益用于增加农村集体经济组织收入、新社区管理费用和平衡投入等。

2、异地置业。鼓励集体经济组织利用征地留房所得异地购置物业，参与“一核两翼”建设，区财政以购置过程中产生的区得税费为依据给予扶持，细则另行制订。

3、风貌保留。对于部分自然环境与风貌条件较好的村宅，农民异地置换后可予以保留，作为集体经济组织的资产，修缮后发展相关产业。

4、土地换保障。鼓励有条件的宅基地置换地区为置换农民办理 “镇保”，切实解决农民的后顾之忧，提高农民的社会保障水平。

(五)推进农村城市化、农业现代化

1、根据“三个集中”的总体精神，进一步推动新市镇建设，农村基础设施和公共服务设施建设重点向新建安置区投入。

2、按照土地成片、设施完善的要求，规划万亩设施粮田和设施菜田建设，包括沟、渠、路、仓库、场地等，通过农民专业合作社平台，实现农业规模化生产、集约化经营。

(六)关于农民个人建房管理

1、对于规划置换范围内村宅，原则上暂停农民个人建房审批。

2、对符合建房申请条件的农户，各镇应按“已批未建”认定标准，通过各种途径提前安置农户，细则由各镇制订，区政府备案。

五、组织保障

为切实加强对农村宅基地置换和集体建设用地流转的领导，成立农村宅基地置换和集体建设用地流转领导小组，成员由区领导和相关部门组成。领导小组下设办公室，具体负责协调推动、组织实施和监督管理。