嘉府发〔2014〕57号

各镇人民政府，区政府有关委、办、局，各街道办事处，嘉定新城、嘉定工业区、菊园新区管委会：

区房管局《关于请予批转<关于进一步加强嘉定区区属动迁安置房建设管理工作的若干意见>的请示》（嘉房管[2014]144号）收悉，经研究同意，现批转给你们，请按照执行。

上海市嘉定区人民政府

2014年12月2日

关于进一步加强嘉定区区属动迁安置房建设管理工作的若干意见

为进一步加强区属动迁安置房建设全过程管理，更好地规范动迁安置房项目申报、开发建设、房源供应等建设管理工作，现根据沪府发[2011]44号《上海市动迁安置房管理办法》，结合我区实际，就加强区属动迁安置房项目建设管理提出以下若干意见：

一、新建动迁安置房建设工作

（一）适用范畴

本意见所称的区属动迁安置房，是指经市房管局批准认定，由区政府组织实施，用于本区重点工程、重大项目、旧城改造等项目农（居）民安置的保障性住房。不包括经市政府批准、在我区建设的市大型居住社区和宅基地置换房项目。

（二）建设地块申报工作

1.申报流程

（1）街镇根据区域动迁需求和控规情况，初步选定好动迁安置房建设地块向区房管局提出书面申请，并提供相关资料。

（2）区房管局会同区发改委、区规土局、区环保局、区房屋土地征收中心、区土地储备中心等职能部门进行审查，就实施动迁原因、规划情况、用地指标、动迁数量、建设规模等提出初审意见，上报区政府审定。

（3）对符合要求的动迁安置房建设地块申请，区政府出具书面批复，并作为区土地储备中心实施土地储备依据之一。

区政府不予审批街镇搭桥给外区用于资金平衡的动迁安置地块。

2.申报资料

（1）动迁安置房建设地块控规批准文件及附图

（2）实施动迁的原因及依据

（3）动迁安置房建设地块用地面积、建设规模等技经指标

（4）动迁安置房建设地块原基地上的现状和动迁实施计划

（5）动迁安置房建设地块安置对象明细表（含村队、宅基地面积、动迁户明细）

（6）标注动迁安置房建设地块用地范围的现状地形图或地籍图

（三）开发建设

1.建设主体资格

参与本区动迁安置房建设的建设单位应具有房地产开发二级以上（含二级）资质的国有或国有控股企业，并配备与项目规模和复杂程度相适应的工程技术、工程管理等方面管理人员。

今后我区动迁安置房项目的建设由区政府统筹组织实施，主要包括建设单位的确定、土地招拍挂、回购价格审定、项目的建设推进等。

凡是事先未上报审批、擅自开工建设的项目，区房管局一律不予受理回购价格的审查。

2.各方责任

（1）建设单位职责。建设单位应严格履行项目基本建设程序和工程质量保修等法定职责。同时，应落实项目法人责任制，设立现场质量管理机构并配备专职人员，严格执行有关工程建设标准和合理工期，确保住宅工程质量和安全。项目竣工验收前，建议引进有资质的第三方实行“一户一验”工作。

（2）回购单位职责。回购单位应严格审定动迁安置房建设项目房型设计和房型配比。同时，应与建设单位签订回购协议，明确回购资金给付进度，及时筹措回购资金，确保项目顺利推进。

（3）所在街镇职责。动迁安置房项目所在街镇应负责做好动迁安置房建设地块的腾地和建设期间的协调管理工作。街镇为回购单位的，同时应履行好回购单位的职责。

（4）区职能部门职责。区职能部门应按照各自分工，做好项目前期审批、建设监管、市政配套、资金管理、竣工验收、审计审价等各项环节的把关和服务。

（5）实行工程质量追溯机制。动迁安置房项目竣工交付后，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，建设单位、施工单位必须承担相应责任。有重大质量问题的，应实行司法追究。

（四）回购价格确定

动迁安置房的回购价格由土地出让价格、开发建设成本（包括建安成本、配套成本、设计等其他费用、管理费和财务成本）、开发单位的微利和相关税费等组成。其中：土地出让价格和开发建设成本以区发改委批准的立项批复为准，税金按照现行本市有关规定计算，管理费和利润参照《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（沪发改价督[2011]002号）执行。具体流程如下：

1.项目开工前，建设单位书面向区房管局提出关于核定动迁安置房回购价格的申请。

2.区房管局按上述标准拟定回购价格，并上报区土地招拍挂领导小组审议，确定最终的回购价格。

3.开发建设成本因不可抗力导致成本变化需要调整的，必须先按照立项调整审批程序调整立项，再按照前款规定的审核程序调整回购价格。

4.项目竣工后，由区审计局委托有资质的审价单位进行审计。

5.回购价格必须在项目取得施工许可证、正式开工前予以书面申报。回购价格确认后，回购单位应当与建设单位签订动迁安置房回购协议书，区房管局等相关单位鉴证。

二、房源使用申报工作

（一）房源使用流程

1.房屋征收工作启动前，由所在街镇向区房屋土地征收中心提出征收申请。原则上对应动迁安置基地未签订《土地出让合同》的项目不予批准征收。

2.区房屋土地征收中心对上报征收项目予以核实确认，并核定动迁数量、动迁安置房源需求报区房管局。

3.区房管局调拨动迁安置房房源给区房屋土地征收中心，区房屋土地征收中心启动征收工作。

4.征收工作进行过程中，若调拨房源不够的，由所在街镇按程序重新申请。征收工作结束后，由区房屋土地征收中心对调拨房源使用情况进行梳理，多余房源书面报区房管局备案。

5.原征收工作已开始但动迁尚未结束的基地，由所在街镇对动迁安置房源使用情况予以说明并经区房屋土地征收中心确认后，报区房管局，经批准后方可继续使用该房源。

（二）供应单审核

1.房屋征收部门（街镇）凭区房屋土地征收中心确认的动迁安置房源使用情况向区房管局申领动迁安置房供应单。房屋征收部门应落实专人负责管理动迁安置房供应单，并按户（套）建立明细清单。

2.被征收人（公有房屋承租人）选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换房屋，签订房屋征收补偿协议，并备齐相关证明材料。动迁安置房供应单由房屋征收部门将相关内容按有关规定填写完整，然后由被征收人确认后签字。

3.动迁安置房供应单填写完成后，需由街镇房屋征收部门、房屋征收实施单位会同居（村）民委员会对被征收人的购房申请及相关证明材料进行审核。

4.经街镇房屋征收部门、房屋征收实施单位会同居（村）民委员会审核后的动迁安置房供应单，由各街镇房屋征收部门整理汇总后上报区征收工作指挥部业务组进行复核。上报复核的动迁安置房供应单必须同时提供以下材料：

（1）被征收人原房屋证明（房产证、宅基地使用权证、建房批文、房屋租赁凭证等）。

（2）被征收人户籍及身份证明。

（3）被征收人房屋拆迁补偿安置协议。

（4）被征收人原房屋评估报告。

5.经区征收工作指挥部复核的动迁安置房供应单移送区房管局征收管理科确认。

6.确认后的动迁安置房供应单由房屋征收部门分送给被征收人，作为办理房地产权证的依据。

（三）房源调剂

1.动迁安置房建设地块内剩余房源的调剂使用，所在街镇需书面报区政府，经批准同意后方可使用。跨街镇搭桥使用的，由房源需求街镇书面报区政府，经批准同意后予以调剂。宅基地置换项目不得使用动迁安置房房源。

2.街镇未经区政府同意擅自调剂使用房源的，区房管局不予核发“动迁安置房供应单”，不予办理房地产权证。

3.根据保障性住房建设和供应的需要，我区剩余的动迁安置房房源可以转化为廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房或用于危旧房屋改造，但转化手续需报经区政府批准，并送市房管局备案。

三、其他规定

1.规划设计要求：动迁安置房建设项目的建筑设计方案必须符合批准的控制性详细规划，并经区规土局、区房管局和相关街镇共同认定，项目须办妥相关建设手续后方可开工建设。

2.交付使用要求：动迁安置房建设项目在办理新建住宅交付使用许可证前，建设单位应当还清项目贷款，否则，区房管局不予受理新建住宅交付使用许可证的申请。

3.物业管理要求：建设单位必须根据房地产开发的相关规定履行办理前期物业管理招投标等相关手续，落实前期物业服务企业，并承担前期物业服务期间各项管理职责，选聘条件应征求所在街镇意见。

4.办证要求：建设单位在取得建设用地使用权，办理初始登记后，需以建设用地使用权设立抵押权登记、房屋建设工程抵押权登记的，需经区房管局的批准。建设单位办理好初始登记后，不得办理房地产抵押登记。

5.资金要求：动迁安置房建设项目开工前，街镇或房源回购单位尚未与建设单位签订回购协议，建设资金不落实的，原则上动迁安置房项目不予批准开工。

本意见自发文之日起施行，宅基地置换房项目参照执行。嘉府办发[2011]18号《上海市嘉定区人民政府办公室＜关于加强嘉定区区属动迁安置房建设和供应的通知＞的通知》同时废止。