嘉府发〔2015〕63号

各镇人民政府，区政府有关委、办、局、街道办事处，嘉定新城（马陆镇）、嘉定工业区、菊园新区管委会：

由区农委起草的《嘉定区规范农村土地流转和工商资本租赁农地监管办法》已经区人民政府第70次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

上海市嘉定区人民政府

      2015年12月7日

嘉定区规范农村土地流转和工商资本租赁农地监管办法

第一章  总 则

第一条（目的）

坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正收益者，切实加强对工商资本租赁本区农地的监管和风险防范，防止工商资本到农村流转土地后搞非农建设，影响耕地保护和粮食生产等问题，确保不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力和农业生态环境，确保本区农村土地经营权健康有序流转。

第二条（依据）

按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发[2014]61号)，农业部、中央农办、国土资源部、国家工商总局《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》（农经发[2015]3号)和《上海市贯彻＜关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见＞的实施意见》（沪委办发[2015]28号)，市委农办、市农委、市规土局、市工商局《关于加强对本市工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》（沪委农办[2015]52号)要求，依据《农村土地承包法》和《基本农田保护条例》，结合实际，制定本办法。

第三条（定义）

本办法所指工商资本指工商业者（二产、三产领域的企业或个人）投入到农业领域的资本（投资）。农地指耕地、园地、林地、草地、坑塘水面、设施农用地等，包括农户承包耕地。农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权委托村委会或村级集体经济组织转让给其他农户或经济组织的行为。

第四条（原则）

坚持农地农用。工商资本租赁农地只能搞农业，通过加强监管和风险防范杜绝耕地“非农化”、“非粮化”倾向，进一步夯实本区农业生产基础，保障农产品最低保有量，促进农民持续增收；坚持适度规模。根据农业生产规律和农业生产条件，结合我区实际，明确本区适度规模经营的适宜标准，防止工商资本脱离实际，片面追求超大规模经营；坚持严格准入。对工商资本租赁本区农地类型实行分级备案，强化程序规范，强化工商资本租赁农地资格审查制度，强化多方参与、管理规范的风险保障金制度；坚持事中事后监管。定期对租赁农地企业（组织或个人）的农业生产经营情况、农地使用情况等开展督导检查,及时查处纠正违法违规行为。

第五条(职责)

农业部门做好土地流转日常管理和服务,承担工商资本租赁农地监管和服务工作；林业部门做好租赁农地（园地、林地等）管理和服务工作；规土部门重点加强对租赁农地“非农化”情况的监督，及时查处违法违规行为;市场监管部门负责通过企业信用信息公示系统向社会公开租赁农地企业的基本信息；各镇人民政府、嘉定新城（马陆镇）、嘉定工业区、菊园新区（以下统一简称各镇）具体负责规范土地流转程序、宣传咨询、信息服务、资格审查、合同鉴证、合同监督、纠纷调解和档案管理等工作。村委会或村级集体经济组织负责土地经营权受托流转，评议土地受让方主体资质，做好对农村土地法律、政策的宣传和调解工作。

第二章  土地流转规范管理制度

第六条（委托流转）

鼓励和规范承包农户委托村委会或村级集体经济组织流转土地，委托统一流转的要由承包农户与村委会或村级集体经济组织签订农村土地承包经营权委托流转协议（以下统一简称委托流转协议），明确委托面积、价格、用途及期限等。

第七条(租赁期限)

土地流转期限原则上由流转双方自行商定，粮食作物一般为1-3年，蔬菜和花卉一般为3-5年，果树和水产养殖一般为5-10年。可以采取分期租赁的方式，但一律不得超过二轮承包剩余时间。

第八条（租赁面积）

本区内工商资本租赁农地面积进行上线控制。单个企业(组织或个人)租赁农地从事种粮、种菜的面积不得超过150亩，果树、水产、花卉、苗木、绿化不得超过200亩。首次租赁面积一般不得超过规定的规模上限；确有良好经营业绩的，经区农村土地经营承包管理部门批准可进一步扩大租赁规模。

第九条（流转程序）

承包农户委托村委会或村级集体经济组织流转土地并签订委托流转协议。村委会或村级集体经济组织对外流转受托土地时，与受让方签订农用土地耕种经营合同（附流转土地位置图），切实维护委托方的权益。涉及工商资本租赁农地的，村委会或村级集体经济组织应按照工商资本租赁农地审查制度操作。

农用土地耕种经营合同须报镇农村土地承包管理部门备案。种粮、种菜以外的其他农用土地耕种经营合同和首次租赁农地超过租赁面积的均应在区农村土地承包管理部门进行备案。

第十条（土地流转服务）

加强区、镇、村三级土地流转服务中心（站）建设，健全网络信息平台，完善服务机构法律政策宣传、流转信息、流转咨询、价格评估、合同签订指导、流转资料台账、利益协调、纠纷调处等功能，突出土地流转管理与服务并重。积极探索建立公开的土地流转市场，试点土地流转的招投标式竞价交易。

第十一条（土地流转纠纷调处）

完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度，依法妥善解决土地流转中出现的纠纷和矛盾。加强与纪检监察、司法、信访等部门的沟通协作，建立多部门协调解决土地流转重大问题的工作联动机制。积极探索建立农村土地股份合作社，鼓励农民积极参与规模经营和土地流转审查监督。

第三章  工商资本租赁农地审查制度

第十二条（租赁农地允许领域）

允许工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业，投资开展土地整治和高标准农田建设，开展农业环境治理和生态修复。支持工商资本多元化经营模式，鼓励“公司+农户”共同发展，支持工商资本通过签订订单合同、领办创办农民合作社等方式，带动家庭农场、种养大户等新型农业经营主体发展农业产业化经营。

第十三条（租赁农地资格条件）

受让方应具备适格主体，具有从事农业领域所需人员、场所、资本、资质和经验，具备一定的农业经营能力、科技水平及风险防范能力。

第十四条（审查小组）

各镇成立租赁农地资格审查小组（以下简称审查小组），审查小组包括本级农村土地承包管理部门、农业部门、规土部门、绿化市容部门、市场监管部门等相关单位，资格审查由镇农村土地承包管理部门牵头，镇农村土地流转服务中心具体受理，审查小组对本行政区域内工商业者（企业或个人）租赁使用农地的农业经营能力等进行审查。

第十五条（审查程序）

在农用土地耕种经营合同签订前，受让方备齐相关资料后，在所在地村级土地流转服务中心（站）领取并填写《嘉定区工商资本租赁农地审查申请表》后一并提交，由村委会或村级集体经济组织提出评议意见后提交镇审查小组。镇审查小组对租赁农地企业（组织或个人）的主体资质、农业经营能力、经营项目、科技水平、土地用途、风险防范，以及是否符合当地现代农业发展布局规划等事项进行审查。审查方式采用书面审查、现场勘查以及调查审查等方式相结合。审查通过后，在镇级农村土地承包管理部门监督下签订农用土地耕种经营合同（附流转土地位置图）。

各镇根据本区域实际，可制定包括组织形式、经营管理团队能力、资质资信、技术水平、农业生产经营能力、履约能力等方面的具体审查标准。

第十六条（提供材料）

申请者提供的资料应真实有效，发现提供虚假审查材料的，已审查的撤销审查意见，未审查的不再审查。

（一）对企业的审查内容

1.企业性质：企业需提供法人资质证明、企业注册资本、近三年来企业经营情况、上缴利税情况和企业银行信用等级；

2.企业经营范围；

3.投资能力；

4.农业生产经营相关的技术资格：企业经营者农业专业素养情况，专业农技人员比例，接受专业教育人员比例、结构、资质，拥有核心技术和现代化管理经验情况；

5.租赁使用农户承包地的用途：用地企业需提供用地项目计划书和可行性报告。

（二）对个人的审查内容

1.户主身份证明；

2.农户资产证明；

3.使用农户承包地项目计划书；

4.使用农户承包地项目可行性报告。

第十七条（审查时限）

镇级审查应在接受申请之日起10个工作日内提出审查意见。审查未通过的，应以书面形式告知申报单位。

第十八条（合同备案）

受让主体经审查合格，土地受让方和土地转出方（或受转出方委托的第三方）在农村土地承包管理部门监督下，须签订农用土地耕种经营合同，明确约定流转土地农业使用用途、流转价格、预付金、保障金、土地复垦、抵押担保以及违约责任等事项，合同一式三份，出让方、受让方各执一份、农村土地承包管理部门备案一份。

第十九条 （保障金制度）

农地企业（组织或个人）在审查合格后办理流转手续时，向镇土地流转服务中心缴纳土地流转风险保障金，保障金按一年的流转费用预交。

风险保障金在镇财政所设立账户，专户储存管理。流转期满后，按照合同约定恢复土地原状，且流转双方无异议的，无息归还保障金。

当受让方无法支付土地租金时，镇政府首先使用风险保障金兑现农户租金，不足部分依法追缴到位，以确保土地转出方利益。对确因经营困难而无力继续经营的受让方，由镇农村土地承包管理部门协调土地流转双方通过行政或司法途径解除农用土地耕种经营合同，并按合同约定及时将土地退回。  

第二十条（租金预付）

受让方自土地流转合同签订生效之日起10日内，预付全年土地流转租金，自第二年起，每年年初预付全年土地流转租金。

第二十一条（档案管理）

镇农村土地承包管理部门要加强流转合同等基础档案管理，及时将农村土地承包经营权流转信息、工商资本租赁农地审查申请表、签订的流转合同及其他规范性书面材料及时归档并妥善保管。

第二十二条（事后补审）

本办法施行前已完成农地租赁的，鼓励受让方申请补充审查。

第二十三条（审查免费）

开展租赁农地资格审查，不收取任何费用。

第四章  事中事后监管制度

第二十四条（信息化管理）

逐步将委托流转农户的共有人姓名、身份证号码及委托起止期限等基础信息纳入系统规范管理，通过系统对委托信息进行审核、确认。定期汇总流转数据，及时发布流转信息，将租赁农地的流转面积、四至边界、流转价格、流转期限、流转用途等相关信息在“三资”监管平台、嘉定农业网以及农民“一点通”终端上进行公开，逐步实现工商资本租赁农地的动态化管理。探索设置工商资本租赁农地网上诚信信息查询预警功能，及时将擅自改变农业用途，恶意拖欠流转费、违章搭建建筑物及违反农产品质量安全相关法规等违规无诚信经营者在系统中登记备存，及时阻止违规经营者参与租赁流转行为。

第二十五条（用途监管）

镇政府要加强属地管理，加大对土地流转使用情况的动态监测工作力度，积极宣传、鼓励、引导和指导农地企业（组织或个人）依法经营流转的土地，防范以下经营风险和流转土地“非农化”和“非粮化”，促进健康持续发展：租赁农户承包土地不得改变土地集体所有性质；不得将农用地作为非农用途或转为建设用地；不得擅自改变合同生产用途；不得进行破坏土壤地力的掠夺性生产经营活动；不得在城市建设规划范围内擅自长期流转土地；不得损害农民土地承包权益；不得撂荒或长期闲置；对擅自改变农地性质、用途和损害农民权益的行为，要及时指导纠偏和制止并及时上报上级农业、国土等行政主管部门，依法予以查处。

第二十六条（取消扶持）

未经土地流转受让主体资格审查备案的，不得享受市、区、镇相关产业扶持政策和优惠措施。

流转期限内违反审查标准的，审查部门出具整改通知书，责令限期整改。逾期不整改的，取消享受相关扶持政策。有改变农地用途或私自扩大生产生活设施建设用地的移交相关部门处理。

第二十七条（巡查制度）

区、镇有关部门应对租赁农地经营、农地使用、项目实施、合同履行、风险防控等情况定期开展监督检查，及时纠正查处违法违规行为。对已超出上限标准的，在不影响农业生产的情况下，可按照合同约定继续履行，合同到期后按照新的规定进行调整；对违法改变农地用途搞非农建设的，应立即查处；对违约拖欠农户租金的，要督促企业（组织或个人）尽快清偿；对生产经营中出现与国家法律政策相抵触的情况，要进行限制或禁止。鼓励和支持农村集体经济组织和承包农户对租赁农地利用情况进行监督。

第二十八条（责任追究）

对擅自改变农地用途、严重破坏或污染租赁农地等违法违规行为，一经发生，责令限期改正，并依法追究相关责任。

各级从事农村土地承包经营权流转管理的工作人员，要切实加强依法行政和廉洁自律，对在农村土地流转管理服务中滥用职权，徇私舞弊，失职渎职等行为，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

第二十九条（设施用地管理）

涉及农业基础设施用地管理的，按照有关规定执行或另行制定管理办法。

第三十条（纳入监管平台）

农用地流转包括工商资本租赁农地逐步纳入各部门信息化监管平台。

第三十一条（列入考核）

本办法所述相关工作事项列入对各镇党委和政府的考核内容，建立考核机制，制定考核办法。

第三十二条（实施时间）

本办法自2016年1月1日起执行，有效期为5年。

附件：

1.嘉定区工商资本租赁农地审查申请表

2.农村土地承包经营权委托流转协议（参考样本）

3.农用土地耕种经营合同（参考样本）

嘉定区农业委员会

嘉定区规划和土地管理局

嘉定区绿化和市容管理局

嘉定区市场监督管理局

                               2015年10月19日

附件1

嘉定区工商资本租赁农地审查申请表

附件2

农村土地承包经营权委托流转协议（参考样本）

（本协议适用于承包户委托村委会或村集体经济组织

代为流转土地承包经营权时使用）

甲方（委托方）：      镇（工业区）      村      村民小组承包户     

地址                    联系电话                   

乙方（受托方）：      镇（工业区）      村民委员会（集体经济组织）

地址                    联系电话                   

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《上海市嘉定区人民政府关于2015年继续提高农保人员土地流转生活补贴的意见》（嘉府发〔2015〕16号）（根据每年文件调整）文件等法律、法规、规章和有关政策的规定，甲方自愿将以下农村土地承包经营权委托乙方进行流转。经甲乙双方共同协商一致，特订立此协议。

一、委托事项

1.委托流转土地基本情况

甲方自愿将位于     镇（工业区）      村民小组实际现有承包地     亩（其中已“农保”退休的家庭成员     亩）的承包经营权委托乙方流转。今后甲方因征地、土地换保障等政策引起承包地确权面积发生变动、甲方因自己家庭原因导致发生承包地确权面积发生变动等情况，其委托流转的承包地按照变动后的实际承包地确权面积计算流转费。

甲方委托乙方将以上承包地以     （转包、出租、互换、股份合作等）方式流转他人或自主经营。

2.委托流转期限

承包地委托流转期限：自   年  月  日至   年  月  日止（最长不得超过第二轮土地承包期剩余期限）。到期可续签。

3.委托流转价款

（1）甲方无家庭成员参加“农保”（本协议的“农保”人员年龄范围是：土地流转农户中的家庭农业人员，凡2008年12月31日，男性满60周岁、女性满55周岁退休年龄的，以下含义同上）的：甲方授权乙方每亩每年按不低于     元标准（区政府文件指导价格）进行流转。今后按有关规定逐年调整。如果今后有甲方家庭成员参加“农保”的，则按照委托流转价款的条款（2）做相应调整。

（2）按整体流转原则，甲方有家庭成员参加“农保”的，甲方的“农保”家庭成员自愿按照嘉府发[2015]16号（根据每年文件调整）文件的有关规定，将耕地全部流转出来的：则参与“农保”的家庭成员享受每人每月不低于     元（其中   元为农保退休金， 元为土地流转生活补贴）的养老待遇（今后视市、区有关规定同步增加）；按人均扣减“农保”家庭成员的承包地面积后，其余甲方家庭成员的承包地流转价款标准为：每亩每年按不低于     元标准（区政府文件指导价格）进行流转。今后按有关规定逐年调整。

4.委托费用

承包户委托村委会流转承包地，村委会不收取委托费用。（双方另有约定的，从其约定。）

5.委托流转价款结算时间

土地流转费一年一结算，于每年的____月底之前一次性付清。

二、土地承包经营权委托流转的基本原则

1.坚持“依法、自愿、有偿”和甲方及其家庭成员协商一致的原则。

2.坚持农户土地承包经营权委托流转在先，增加退休农民土地流转生活补贴待遇在后。

3.坚持甲方家庭成员自愿将现有承包经营权的土地全部委托乙方进行流转，并与第三方无涉的原则。

4.坚持不改变农用地性质。

三、违约责任

1.因变更或解除协议而使相关当事人遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。

2.如一方当事人违反协议约定，应向守约一方支付当年双倍土地流转费（违约金____元）。如果违约金尚不足以弥补守约方及相关当事人一方经济损失的，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况，由有关当事人协商。

四、其他约定

1.在本协议签订前，甲方与其他第三方签订的土地流转协议由甲方负责提前解除与终止，否则由此引起的诉讼及赔偿损失由甲方承担责任。

2.本协议履行期间，国家、市、区下拨的粮食种植面积补贴、种子、农机补贴等按政策规定执行。

3.本协议到期后，甲方需继续实行委托乙方土地流转的，经双方协商一致后重新签订委托流转协议；未重新签订土地流转协议的，乙方应将甲方流转的土地归还甲方经营。

4.因国家、集体建设需要征用、使用所流转全部确权土地的，双方应无条件服从国家和集体的需要并提前终止本协议。

5.本协议条款内容双方意思表达一致，经甲乙双方签字或盖章之日起生效。未尽事宜，由双方共同协商补充，并报镇（工业区）农村土地承包管理部门备案，有关补充条款与本协议具有同等法律效力。

6.本合同在履行过程中发生的争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的双方均可向人民法院提起诉讼或向土地仲裁部门申请仲裁。

7.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，镇（工业区）农村土地承包管理部门备案一份。

甲              方：              乙      方（盖章）：

承包方代表（签字）：              法定代表人（签字）：

签约日期：       年     月      日

附件3

农用土地耕种经营合同（参考样本）

（本合同适用村委会或集体经济组织

受托流转农户的承包地给第三方耕种经营时使用）

甲方（村委会或集体经济组织）：                              

乙方（耕种方）：                                            

根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律、法规和政策的规定，经甲乙双方平等协商同意，订立本合同。

一、土地基本情况

甲方将受托流转的在嘉定区     镇（工业区）    村的农用地（详见流转土地位置图），面积合计（大写）    亩，流转给乙方，从事             的生产经营。

二、耕种经营期限

以上承包地流转给乙方耕种经营的期限：    年    月    日至    年    月    日（最长不得超过第二轮土地承包期剩余期限），共    年。

三、土地交付和归还时间

甲方应于      年    月    日前将土地交付乙方，乙方应在合同到期日归还土地。

四、流转价款

双方同意选择以下第             种方式确定。

1.流转单价为每年每亩（大写）     元，合计（大写）     元。

2.第一年流转单价为每亩（大写）     元，以后每年递增比例为         %，合计（大写）     元。

3.第一年流转单价为每亩（大写）     元，以后每年流转单价按每亩（大写）     斤稻谷的当地政府收购指导价进行计算。

4.其他                                           。

五、支付方式

双方同意流转价款按下列第     种方式支付。

1.一次性支付：于     年     月     日前全部支付完毕。

2.分期支付：乙方应在     年     月     日前向甲方支付第一年度流转价款，以后每年     月     日前付清该年度流转价款。

3.其它                                           。

六、保障金

在签订本合同前，乙方须付保障金人民币（大写）         元给甲方指定的镇土地租赁保障金专户，合同期乙方不按本合同约定履行义务或者有违约行为的，甲方有权单方面扣除保障金。合同终止时，除甲方依据合同扣除的保障金外，结余保障金由甲方提出申请，由镇土地租赁保障金专户无息归还给乙方。

七、双方权利和义务

1.甲方按委托方的授权权限行使相关权利，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。

2.甲方有权要求乙方按约履行合同义务，有权监督乙方合理利用土地，有权监督乙方履行合同规定的各项义务，制止乙方损坏土地和其他农业资源的行为。对乙方违反土地用途等行为有义务制止和检举，有权获得由此造成的损失赔偿。

3.流转土地被依法征收、征用、占用时，双方有权依法获得相应的补偿。

4.甲方尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5.甲方保证其受委托流转的土地承包经营权合法、真实、有效。

6.乙方不得损害农田基础设施，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。

7.未经甲方同意，乙方不得将土地再一次流转。

8.乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。

9.乙方按合同约定支付费用，按规定交纳水电等有关生产费用。

10.合同期满后，乙方的相关设施及地上附着物，双方同意按以下第     种方式处理。

（1）归甲方所有，甲方不作补偿。

（2）双方协商通过折价方式由甲方给予乙方补偿，归甲方所有；协商不成的，由乙方在    日内拆除，恢复原状，甲方不作补偿。

11.流转土地交还时，双方关于土地恢复原状的约定：                        

                                                     。

八、违约责任

1.乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，应向甲方支付     元违约金。

2.甲方逾期交付土地的，每逾期一天，应向乙方支付     元违约金。

3.发生下列情况，甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。如果违约金尚不足以弥补守约方及相关当事人一方经济损失的，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况，由有关当事人协商。

（1）乙方改变土地农业用途的。

（2）乙方从事掠夺性经营，造成土地永久性损害的。

（3）乙方在取得土地承包经营权后，抛荒土地达到     月的。

4．甲方非法干预乙方正常生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。

5．其他违约责任：                                  。

九、其他约定

1.在本合同履行期间，若承包户的土地承包经营权灭失的，双方约定按照以下方式处理：                            。

2.乙方应服从国家和集体建设用地需要，支持农业基础建设。土地流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得合理的青苗补偿费和已投入建设的地面附着物补偿费。

3.乙方为提高土地生产能力而进行设施改建，应征得甲方同意，并将方案报经发包方和镇（工业区）农村土地承包管理部门审核同意。

4．其它需要说明的事项：                            。

十、争议解决方式

双方发生争议的，可以自行和解，也可以请求镇人民政府等调解。双方和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。

十一、附则

1.本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。

2.本合同应附流转土地位置图，该附图为本合同不可分割的内容，与本合同具有同等法律效力。

3.本合同一式四份，双方各执一份，发包方和镇（工业区）农村土地承包管理部门各备案一份。

甲方（盖章）：                                              乙     方：

法定代表人：                                                 身份证号码：

地      址：                                                      住      所：

联系方式：                                                      联系方式：

签约日期：                                                      签约日期：