各村、社区、马东园区、直属公司、事业单位，机关各部门：

经嘉定新城管委会（马陆镇政府）研究同意，现将《嘉定新城（马陆镇）保留保护村村民住房更新管理实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

                             嘉定新城管理委员会

                             嘉定区马陆镇人民政府

                             2020年4月13日

嘉定新城（马陆镇）保留保护村村民住房更新

管理实施办法

第一章    总则

第一条（目的与依据）

为更好地实施乡村振兴战略,推进美丽乡村建设，加强嘉定新城（马陆镇）保留保护村村民住房更新管理，改善村容村貌和农村住房条件，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府令第16号）以及《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），结合嘉定新城（马陆镇）实际情况，制定本实施办法。

第二条（适用范围）

本实施办法适用于《嘉定新城（马陆镇）村庄布点规划》所确定的且村庄规划已经批准的，保留保护村区域范围内农民集体所有土地上的农村村民个人住房更新及其管理。

第三条（有关用语的含义）

（一）农村村民，是指具有本市农业户口的本市农村集体经济组织成员；

（二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

第四条（管理部门）

马陆镇人民政府负责村民住房更新的规划编制、上报审批工作；马陆农业服务中心、规划资源所、城建办和所在村委会负责具体实施工作、用地管理工作以及村民住房更新的建筑活动监督管理工作。

马陆镇人民政府和所在村委会负责本辖区内村民住房更新的管理，马陆镇人民政府审核发放村民住房更新的乡村建设规划许可证，对村民住房更新进行开工查验和竣工验收。

第五条（基本原则）

农村村民住房更新活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。

农村村民住房更新使用的土地，属于农民集体所有，个人只享有使用权，如国家、集体建设需要依法使用、征收，原土地使用人应当配合。

农村村民住房更新的管理和技术服务，应当尊重农村村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村特色、乡村风貌。

第六条（公开办事制度）

农村村民住房更新实行公开办事制度,各村民委员会应将村民住房更新的申请条件、申报审批程序等相关情况进行公示。

第七条（住房更新的使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。农村村民住房更新应当按村庄规划制订的居住点建设方案实施。

住户更新户原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，必须拆除。

第二章    农村村民住房更新审批管理

第八条（建房条件）

符合下列条件之一的村民户，可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建：

（一）按照村庄规划调整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失且不超过1年，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第九条（禁止建房的情形）

凡有下列情形之一的村民，不得申请宅基地新建住房，或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的；

（五）本人由于结婚或其他原因已享受过其他任何形式的分户用地政策、建房用地政策或住房福利、补贴的；

（六）析产后放弃自己份额造成面积不足的；

（七）其他情形。

第十条（申请材料）

村民住房更新申请应提供以下资料：

（一）      农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）      户代表推荐表；

（三）      农村宅基地使用承诺书；

（四）      住房更新公示意见反馈表；

（五）      农村宅基地和建房（规划许可）审批表；

（六）      合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；

（七）      户口簿复印件；

（八）      其他应提供的相关资料。

第十一条（村民委员会自治管理内容）

各保留保护村村民委员会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，严格贯彻“公平、公正、公开”的原则，积极参与村庄规划编制，加强农村村民建房用地民主管理,根据本实施办法合理确定本村建房用地布局和规模，对建房申请条件作出具体规定，形成村规民约，并报马陆镇人民政府备案。

第十二条（村民委员会审查程序）

村民委员会接到村民住房更新申请后，应当对申请人的申请条件、已有宅基地及其使用情况、一户多宅情况等进行审查，并在本村指定地点以及该申请人所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于30日；对于周边利害关系人必须通知到并签署意见。

公示期间无异议的，村民委员会应当在《住房更新公示意见反馈表》上签署意见后，连同建房申请人的申请等相关资料报送马陆镇人民政府；公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十三条（行政审批程序）

马陆镇人民政府在接到村民委员会报送的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和住房更新申请人的书面申请等资料后20日内进行实地审核。审核内容包括拟用地是否符合村庄规划、申请人是否符合申请条件、人数计算、用地面积标准、拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。

按照村庄规划需原址翻建，如宅基地位置和面积未发生变化，由马陆镇人民政府于20日内完成审批建房用地，并核发乡村建设规划许可证。按照村庄规划需原址翻建，如宅基地位置和面积发生变化，或按照村庄规划调整宅基地，需要易地新建的，马陆镇人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区人民政府审批建房用地。建房用地获批后，委托马陆镇人民政府核发乡村建设规划许可证。

第十四条（审批结果的公布）

马陆镇人民政府将村民住房更新的审批结果及时告知所在的村民委员会。马陆镇人民政府及村民委员会通过网站及张榜形式公布（时间不少于15天）审批结果，接受群众监督。

第十五条（宅基地范围划定、开工查验）

经批准的住房更新村民户应当在开工前向马陆规划资源所申请划定宅基地范围。

马陆规划资源所和城建办应当在10日内，到实地丈量划定宅基地以及到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度等。

村民户应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

第十六条（施工图纸）

农村村民住房更新应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸，必须符合村庄建筑设计风貌要求。

第十七条（竣工期限）

马陆镇人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。

新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第十八条（竣工验收）

住房更新完工后，申请户所在村委会应当通知马陆规划资源所进行竣工验收。马陆规划资源所和城建办应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收，实地检查住房更新是否符合批准要求。

经验收符合规定的，马陆镇人民政府向申请户发放竣工验收合格证明，竣工验收不合格的，将整改意见告知申请户。

马陆镇人民政府应将验收结果定期汇总送区建管委备案。

第十九条（档案管理）

马陆镇人民政府应将农村村民住房更新的审批资料及竣工验收资料整理归档。

第三章    住房更新建设标准

第二十条（用地面积、建筑占地面积、建筑面积标准）

根据上海市人民政府令第16号，农民建房的用地面积按照下列规定计算（农业户口）：

（一）5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米； 

（二）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米；

（三）翻建户的建筑占地面积，按照农户原有的合法有效建筑面积，其中建筑面积200平方米及以下，建筑占地90平方米；建筑面积200平方米以上，建筑占地100平方米；

（四）翻建户的房屋建筑面积，结合村民户原有的合法有效建筑面积以及房型图确定。

第二十一条（用地人数计算标准）

（一）2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，以及符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内；

（二）农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第二十二条（建设高度标准）

建筑总高度不得超过10米，层数不超过3层，其中，底层层高为3米到3.2米，其余层数的每层层高宜为2.8米到3.4米。平房的高度为3.5米。房屋建筑总高度必须符合住宅间距标准（标准参照《上海市城市规划管理技术规定》）。屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。

第二十三条（建筑风貌）

各保留保护村村民委员会在实施住房更新时应根据区建管委推荐的符合嘉定农村风貌特色的建筑设计方案，确定各村建筑风貌。

严格按照依法依规、节约集约、公平合理的原则，对建筑设计方案的风貌特色予以控制。

第二十四条（绿色建设要求）

农村村民住房更新鼓励采用绿色低碳、环保节能的材料与技术，提倡绿色建筑理念。

第四章    监督管理

第二十五条（监督检查）

马陆镇人民政府相关职能部门以及各村民委员会应当加强对本区域内农村村民住房更新活动的监督检查，发现有违反国家和本市、区有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。

第二十六条（农村村民住房更新违法行为的处罚）

在村庄规划区内（村庄规划区范围即行政建制村边界）未按照审批违规建房的，镇人民政府应责令其停止建设、限期改正；逾期不改正的，必须拆除。 

第二十七条（违法违规行为的责任追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民住房更新审批手续。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

马陆农业服务中心、马陆规划资源所、马陆城建办、村民委员会和相关责任人由于审核把关不严或日常监管不严造成违法行为发生的，依法追究相关责任。

第五章    附则

第二十八条（关于分户）

关于分户，目前对于符合分户条件的，不再安排新宅基地建房，按《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府令第16号）相关标准执行。

第二十九条（实施解释部门）

马陆农业服务中心、马陆规划资源所对本实施办法的具体实施问题进行解释。

第三十条（施行日期）

本办法自2020年5月1日起施行。

2020年36号关于印发《嘉定新城（马陆镇）保留保护村村民住房更新管理实施办法》的通知.pdf