嘉定区人民政府：

菊园新区两个宅基地置换项目现正在申请区级、市级验收，审核报告编制中，现有以下两方面问题需请示解决：

一、商业配套用房

菊园新区第一批宅基地置换项目在2011年编制的增减挂钩实施规划中，建新安置地块共有3块，其中2块规划用途为住宅，1块规划用途为商业（商业配套用房，征地留用房），应由集体经济组织经营管理。

目前，2块动迁安置基地（胜悦嘉苑动迁安置基地），已建成并安置拆旧地块农户。1块商业配套用房地块，当时根据增减挂钩实施办法，为增强集体经济实力、增加置换农民收入，以农民集中居住区规划一定比例的商业配套用房（一般控制在小区总建筑面积的7%，最高不超过10%），编制实施规划时，单独在陈家山路南侧、胜辛路西侧规划一处约20亩商业用地，容积率2.5。但按照现行政策，规划商业性质的用地必须经过公开招拍挂，由于商业配套用房地块取得方式的改变，该商业地块一直未予解决，集体经济组织无法取得该商业地块，造成集体经济组织损失。为此，新区设想在该项目成本中预留费用购置其他商业用房物业，交集体经济组织使用，用于弥补集体经济组织损失。商业用房费用按规划商业建筑面积计20亩×666.7㎡/亩×2.5=33335㎡，回购单价按现建设成本15000元/㎡计，即33335㎡×1.5万元/㎡=50003万元。

二、拆旧地块内镇保资金问题

菊园新区根据嘉府发（2004）38号《上海市嘉定区人民政府关于土地备案解决部门农民参加“镇保”的试行意见》，菊园各村村民于2004年已通过土地备案方式全部参加“镇保”（其他街镇小部分参加），土地流转，户籍转性，完成“土地换保障”。两个项目拆旧地块涉及永胜村、青冈村、六里村共925户动迁农户，现大部分土地规划为郊野公园，无镇保资金的出处，新区设想纳入宅基地置换项目总成本，经测算镇保费用52917万元（第一批48525万元，高压线4392万元）。

以上请示妥否，请批复。

嘉定区菊园新区管理委员会

2021年6月1日

嘉菊管[2021]49号（关于菊园新区宅基地置换项目内配套商业用地及镇保问题请示）.pdf