各村、企事业单位，机关各科室：

为进一步完善和规范菊园新区农村集体土地和物业出租管理工作，切实提高集体资产、资源的利用效率和产出效益，根据《上海市农村集体资产监督管理条例》《本市农村集体经济组织运行标准》（沪农经〔2021〕7号）、《关于加强农村集体房屋和土地出租管理的指导意见》（嘉农资办〔2013〕12号）、《关于调整嘉定区农村集体土地和物业出租价格的指导意见》（嘉农资办〔2019〕2号）和《关于印发<关于加强农村土地经营权流转管理工作的实施方案（试行）>的通知》（嘉农资规〔2022〕1号）等文件精神，结合菊园新区实际情况，制定本办法。

一、指导思想

认真贯彻落实中央、市委和区委关于促进集体资产保值增值、增加农民收入、规范集体土地和物业出租管理、加强对农用土地租赁的监管等文件精神，不断优化土地资源配置，提高农村集体土地和物业的整体利用效率，提升集体资产、资源的管理效益和质量，保护农民权益不受损害，保证土地用途不发生改变，促进新区集体经济的健康持续稳定发展。

二、管理范围

1．集体土地是指在2004年实行镇保后，土地经营权流转至新区的农村集体土地，含农业用地和非农业用地。

2．集体物业是指由农村集体经济组织投资或参与投资经营的，用于各类经营活动、公益事业或社会管理等各类房屋资产及配套设施。

三、管理体系

1．集体土地。新区委托上海菊园资产管理有限公司进行日常经营和管理工作。新区经发中心、规资所负责日常业务监督。

2．集体物业。由各物业所有权单位或实际经营单位进行日常经营和管理工作。2018年起村级物业由所在村委托新区直属公司进行日常经营。

四、管理机构

1．菊园新区集体资产监督管理委员会。负责新区集体土地和物业租赁政策的制定，重大事项的商议决定等。委员会下设集体资产管理办公室，办公室设在经发中心，负责日常事务处理。

2．租赁事务管理小组。由新区分管领导担任管理小组组长，成员单位由监察办、科创与产业办、社区管理办、环保办、经发中心、财政所、规资所、司法所、应急管理中心组成，负责对菊园新区辖区内土地以及持所有权和使用权的物业租赁进行审核及相关管理事宜。经发中心负责日常事务处理。

五、管理责任

1．各村级集体经济组织。与新区直属公司签署委托经营合同或租赁合同，承担对其自有物业维护职责及费用。

2．上海菊园资产管理有限公司。负责集体土地、自有物业、村级委托物业的日常经营管理工作，包括制订土地、物业经营管理制度和经营计划；具体经营管理工作；签订出租合同, 租赁价格应参照同期市场价，同时不低于新区指导价；建立健全出租合同台账；做好租金的收缴工作，集体土地租金及时足额上缴新区财政；承担日常监管职责。

3．其他直属公司。负责对其持有、租入、委托经营房屋物业的日常经营管理工作，包括制订物业经营管理制度和经营计划；具体经营管理工作；签订出租合同, 租赁价格应参照同期市场价，同时不低于新区指导价；建立健全出租合同台账；做好租金的收缴；承担日常监管职责。

4．规资所。对经营单位申报资料是否符合土地规划和土地管理以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。负责土地日常管理、监管及处置工作。

5．经发中心（集资办）。对经营单位申报资料是否符合集体资产、资源管理相关要求，以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。制定集体资产、资源的各项管理制度；负责定期拟定租赁指导价，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行，并以此作为审核依据；对合同执行情况进行监管和考核；定期对租赁管理情况进行抽查。

6．科创与产业办。对经营单位申报资料是否符合产业准入相关要求，是否符合科技产业扶持政策（包括孵化器政策）以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。负责拟订租赁产业准入标准，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行，并以此作为审核依据。

7．监察办。对经营单位申报资料是否符合制度和流程以及与其相关职能方面进行审核并提出意见，对违纪行为进行查处。

8．财政所。对经营单位申报资料是否符合财政管理相关要求进行审核并提出意见。负责对土地租金收缴情况进行监督，并督促租金及时上缴财政。

9．社区管理办、环保办。对经营单位申报资料是否符合环保相关要求以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。

10．司法所。对经营单位申报资料是否符合相关法律法规以及与其相关职能方面进行审核并提出意见。指导经营单位对纠纷进行矛盾化解。

11.应急管理中心。对经营单位是否符合安全生产进行指导协调、监督检查。加强消防监督，指导火灾预防工作。

六、管理办法

（一）农业用地

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区经发中心（农服中心）根据区相关要求，结合新区情况，拟定具体准入标准，100亩以上农业用地报土地经营流转管理工作领导小组讨论通过后，经上海农业要素交易所发布信息，制定土地流转项目招标书，并组织公开招标。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。经发中心（集资办）定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，按照菊园新区特殊租赁事项管理工作流程执行。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，按照菊园新区特殊租赁事项管理工作流程执行。粮食作物土地首次及续租期限最长不得超过3年，蔬菜、花卉、果树、水产养殖首次租赁期限最长不得超过5年，到期续签合同不得超过3年。经营好的，可以优先续签。

4．用途限制制度。坚持农地农用，承租方租赁农地只能从事与土地性质相符的农业生产，杜绝农地“非农化”“非粮化”倾向，不得改变土地集体所有性质，不得将农用地作为非农用途或者转为建设用地，不得擅自改变合同生产用途，不得进行破坏土壤地力的掠夺性生产性经营活动，不得在城市建设规划范围内擅自长期流转土地，不得撂荒或长期闲置。

5．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，意向受让方在收到中标通知书后的5个工作日内与新区资产公司“网签”统一制式的《上海市农村土地经营权流转合同示范文本（2019版）》和经营承诺书。新签土地流转合同“网签”备案率应达到100%。文本复印件报经发中心（集资办）备案。合同履行期间发生变更的，及时报经发中心（集资办）备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

合同条款约定：土地租赁合同中必须有如下约定。

（1）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或解除之日返还该土地，乙方逾期返还该土地超过15日后，甲方有权采取断水断电，禁止乙方人员出入等措施，并按照以下第（2）项或第（3）项相关规定收回土地。

（2）土地租赁期间，如乙方主动退出，或租赁期满，乙方不再续租，乙方返还该土地应当符合正常使用后的状态，乙方不得拆除甲方投入的基础设施，相互结清各自应当承担的费用，但甲方不承担乙方投入的基础设施、农作物等物品相关费用。自本合同终止或解除之日起15日内，乙方必须将土地腾空并交还给甲方，否则视为乙方放弃土地上乙方的所有基础设施和物品，甲方有权立即收回土地并对滞留在土地上的任何基础设施和物品进行处置，且不承担任何责任，因此产生的费用均由乙方承担。

（3）土地租赁期间，如中途国家或政府需要拆迁征用，涉及乙方投入的基础设施、农作物等物品动拆迁补偿款归乙方所有。乙方在解除租赁合同起15日内，搬迁土地上的基础设施、农作物等物品（征收补偿范围内的基础设施等除外），把土地归还甲方。否则视为乙方放弃土地上乙方的所有基础设施和物品，甲方有权立即收回土地并对滞留在土地上的任何基础设施和物品进行处置，且不承担任何责任，因此产生的费用均由乙方承担。

6．签订程序规范。合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：（1）租赁面积100亩（含）以上农业用地：土地流转信息上报→审核流转信息→公开信息发布→开展资格审查→组织公开招标→发布中标结果→签订流转合同→做好合同备案→新区档案室归档。（2）租赁面积100亩以下农业用地：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产监督管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同（土地流转合同“网签”）→经发中心（集资办）备案→新区档案室归档。

7．租金预付制度。租赁（流转）土地执行租金预付制度，受让方自土地租赁（流转）合同签订生效之日起10日内，预付首年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

8．保障金制度。农业用地租赁，在签订合同时，由资产公司预收不低于一年的租金作为风险保障金，租赁期满后，按照合同约定恢复土地原状，且双方无异议的可申请退还保障金。

如发生以下情况：（1）当承租方未足额支付土地租金的，新区财政可以风险保障金抵租金，不足部分依法追缴到位；（2）无法恢复土地原状的，由规资所根据土地损坏程度扣款；（3）对确因经营困难而无力经营的，双方协商终止合同，经营单位负责及时收回土地，无法协商的可以通过行政或司法途径解除合同，并按照合同约定及时将土地收回，未支付的租金可以在风险保障金中抵扣。

9．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

10．档案管理制度。各经营单位和经发中心（集资办）要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

（二）非农用地

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区科创与产业办根据区级产业准入标准，结合新区情况，拟定具体准入标准，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。经发中心（集资办）定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，租赁价格需低于指导价的，必须经集体资产监督管理委员会审批同意。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，必须经集体资产监督管理委员会审批同意。经营好的，可以优先续签。

4．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，在租赁预审系统中审批通过后根据模版填写合同内容并打印，同时必须附土地位置图或照片。租赁合同编号由经发中心（集资办）统一管理，签订合同前向经发中心（集资办）申领。合同文本签订当月录入三资平台。文本复印件报经发中心（集资办）备案。合同履行期间发生变更的，及时报经发中心（集资办）备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

5．签订程序规范。租赁合同的签订按照规范程序进行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产监督管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同→经发中心（集资办）备案→新区档案室归档。

6．租金预付制度。租赁土地执行租金预付制度，受让方自土地租赁合同签订生效之日起10日内，预付全年的土地租金，自第二年起，每年年初预付全年土地租金。

7．押金制度。租赁土地必须缴纳押金，押金金额不得低于一个月租金。

8．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。

9．档案管理制度。各经营单位和新区经发中心（集资办）分别要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

（三）集体物业

1.产业准入制度。租赁客户必须符合国家、市、区、菊园新区的产业政策和产业规划，符合新区准入条件，服务新区发展定位。新区科创与产业办根据区级产业准入标准，结合新区情况，拟定具体准入标准，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行。

2．租赁价格指导制度。租赁价格原则上按市场价操作。经发中心（集资办）定期根据区级指导价，结合新区情况，拟定指导价，报集体资产监督管理委员会讨论通过后执行。如遇重大项目、公益性项目或者特殊情况，租赁价格需低于指导价的，必须经集体资产监督管理委员会审批同意。

3．租赁期限限制。租赁合同原则上一年一签，确因经营需要租赁期限超过一年的，必须经集体资产监督管理委员会审批同意。经营好的，可以优先续签。

4．合同规范管理制度。租赁合同要求文本规范，在租赁预审系统中审批通过后根据模版填写合同内容并打印,如特殊情况，经批准，模板中的合同名称可略作修改，其他内容及条款等不得修改。租赁合同编号由经发中心（集资办）统一管理，签订合同前向经发中心（集资办）申领。合同文本签订当月录入三资监管平台。文本复印件报经发中心（集资办）备案。合同履行期间发生变更的，及时报经发中心（集资办）备案或申请变更合同。合同签订日期和租赁起始日期不得早于新区审批通过日期。未经批准，一律不得签订任何形式的租赁合同和发生任何形式的出租行为。

合同条款约定：物业租赁合同中必须有如下约定。

（1）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或解除之日返还该房屋，乙方逾期返还该房屋超过15日后，甲方有权采取断水断电，禁止乙方人员出入、更换该房屋门锁等措施，并按照以下第（2）项相关规定收回房屋。

（2）乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，不得拆除房屋内不可移动物件，相互结清各自应当承担的费用，但甲方不承担乙方装潢、修缮等所产生的相关费用。自本合同终止或解除之日起15日内，乙方必须将房屋交还给甲方，否则视为乙方放弃房屋内的所有物品，甲方有权立即收回房屋并对滞留在房屋内的任何物品进行处置，且不承担任何责任，因此产生的费用均由乙方承担。

5．签订程序规范。租赁合同的签订，必须严格按照合同审批制度执行，具体程序为：项目洽谈→确定意向→租赁监管平台租赁预审模块提交租赁申请→集体资产监督管理委员会审批→领用合同编号→租赁预审模块签订正式合同→经发中心（集资办）备案→新区档案室归档。

6．不得转租制度。租期内承租方不能继续经营的，双方终止合同。合同期内承租方不得转租。特殊情况确需转租的，经营单位须上报集体资产监督管理管理委员会审批。

7．租金预付制度。租赁物业执行租金预付制度，实行先付后使用的原则。

8．押金制度。租赁物业必须缴纳押金，押金金额不得低于一个月租金。

9．免租期制度。物业性质为商业的，免租期最长不超过6个月，物业性质为办公楼、厂房或其他的最长不超过3个月。如遇重大项目或者特殊情况的，经集体资产监督管理委员会批准后，可以延长免租期。

10．档案管理制度。各经营单位和新区经发中心（集资办）分别要做好基础档案管理，将签订的租赁合同及其他规范性书面材料及时归档妥善保管。

11.其他。物业管理费、车位管理费等费用原则上由承租方承担。

七、监督制度

1．合同统一编号及备案制。所有租赁合同编号由经发中心（集资办）统一管理，签订合同须向经发中心（集资办）申领合同编号。所有租赁合同签订后需报新区经发中心（集资办）备案。种粮、蔬菜外的合同以及首次超过租赁面积的需报区农委备案。

2．信息化监管制。集体建设用地和物业租赁合同在签订后录入三资监管平台，进行信息化监管。

3．日常巡查制度。规资所要建立日常巡查制度，对擅自改变农地性质、用途和损害农民权益、搭建违法违章建筑、破坏集体房屋结构的行为要及时制止、处理。各经营单位要建立日常巡查制度，承担日常监管职责。

4．责任追究制度。对擅自改变农地用途、严重破坏或污染租赁农地、违法违规搭建等行为，一经发生，责令限期改正，并依法追究相关责任。各相关职能部门、具体经营管理单位要切实履行好职责、依法行政、廉洁自律，对于出现管理中失职渎职或者滥用职权的，由新区纪工委监察办依法依规进行处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。

5．绩效考核制度。集体土地和物业租赁经营情况列入对各经营单位的绩效考核内容。如年度目标超额完成经租赁事务管理小组讨论报党工委决定可适当嘉奖。

八、纠纷处理

土地、物业在经营租赁过程中出现纠纷，由各出租经营管理单位会同信访办、司法所、规资所进行处理。

九、附则

本办法自发布之日起执行。如上级出台新规定，按涉及的新规定执行。

附件：2023年度菊园新区集体土地和物业租赁准入条款

嘉定区菊园新区管理委员会

2023年6月16日

附件

2023年度菊园新区集体土地和物业租赁准入条款

一、基本条件

1.符合产业定位。引进项目必须符合菊园新区建设科创中心重要承载区的核心功能区的功能定位，符合嘉定及菊园的产业定位，优先引进先进制造业和现代服务业。

2.高效利用资源。引进项目需要具备使用资源少、投资强度高、产出效益好、综合效应佳的特点。

3.有利持续发展。引进项目必须严格遵守国家环境保护的法律、法规，实施可持续发展战略，促进新区社会、经济、环境的协调发展。

二、准入标准

评估对象

所有在新区新增注册、变更登记和增资改扩建且涉及占用土地或购买、租赁集体资产的实体型产业项目。

评估内容

1.建设内容评估。对项目是否符合嘉定区及菊园新区产业发展导向进行评估。

2.投资强度评估。工业项目的固定资产投资强度指标原则上需达到菊园新区产业项目固定资产投入参考标准（附表一）规定的控制值。

3.经济效益评估。对工业项目及研发总部类项目的产出、税收等主要经济指标，及单位用地产出等内容进行评估，产出率原则上需符合菊园新区产业项目产出参考标准（附表二）。

4.环境影响评估。对项目是否符合国家和本市环境保护法律、法规、政策的要求，包括项目在建设过程中可能对周边环境造成的影响进行评估。

5.卫生、安全评估。对项目作业环境中可能影响企业职工身体健康的职业病危害因素进行识别、评价。对项目是否符合国家和本市有关安全生产的要求进行评估。

三、鼓励类项目

1.符合新区“三业”引领产业的优先准入；

2.国内行业市场占有率位居前列的企业优先准入；

3.科技管理部门认定的高新技术企业、“小巨人”企业、“3+1”产业集群及战略性新兴产业项目优先准入；

4.世界知名企业、获得国家驰名商标和名牌产品、省（市）级著名商标和名牌产品、国家免检产品的企业优先准入。

四、限制类项目

严格控制涉及锻造、铸造、电镀、热处理技术、木材、石材加工，危险品化工、污染物严重的项目。

五、禁止类项目

1.小化工、水泥、小钢铁、电解铝行业、搅拌站、木器石材加工、低端市场不予准入；

2.环保上属于国家明令禁止的项目不予准入；

3.可能对环境造成重大影响且污染物不能达到排放标准的项目不予准入；

4.与城市总体规划相冲突以及与产业用地、产业能效指标存在较大差异的项目不予准入。

附表一 菊园新区产业项目固定资产投入参考标准

单位：万元/亩

备注：此标准仅适用于工业项目及研发总部类项目。

附表二 菊园新区产业项目产出参考标准

备注：此标准仅适用于工业项目及研发总部类项目。

菊园新区集体土地和物业租赁管理办法（2023年修订版）.pdf