嘉定区外冈镇人民政府

关于印发《外冈镇农村村民住房建设管理实施办法》的通知

各村，机关各相关部门：

现将《外冈镇农村村民住房建设管理实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

特此通知。

                       嘉定区外冈镇人民政府

2023年7月18日

‎ 

外冈镇农村村民住房建设管理实施办法

第一章  总则

第一条 （目的和依据）

为进一步加强本镇农村村民住房建设管理，引导农村村民住房建设合理、节约利用土地资源，改善农村村容村貌，推进美丽乡村建设，根据《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）以及《嘉定区关于规范保留保护村农村宅基地审批管理的通知》（嘉农委规〔2020〕6号）文件精神，结合本镇实际情况，制定本实施办法。

第二条 （适用范围）

本办法适用于《外冈镇村庄布点规划》所确定的且村庄规划已经批准的，保留保护村区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条 （管理部门及职责）

镇政府负责农村村民建房的管理。受区规划和自然资源局委托，审核发放乡村建设工程规划许可证；受区建设行政管理部门委托，进行农民建房质量安全的现场指导和监督检查。镇政府成立农民建房工作领导小组，建立镇级联审联办机制，加强日常村民建房管理。

领导小组具体为：组长由镇长担任，副组长由分管建设镇长担任，成员单位有：镇经发中心、规资所、城建办、城管中队、城运中心、民政办、各村民委员会。领导小组下设办公室，办公室设在规资所。

镇经济发展服务中心（以下简称“镇经发中心”）负责宅基地和建房申请受理，审查申请条件、用地人数、申请是否经过村组审核公示等。

区规划和自然资源局外冈管理所（以下简称“镇规资所”）负责审查建房用地是否符合宅基地合理布局要求、是否符合规划和地类要求、建房层数和高度、宅基地面积、建筑占地面积、房屋建筑面积等是否符合规定标准等，核发乡村建设规划许可证。牵头组织村民建房开工查验、阶段性验收和竣工验收等相关工作。

镇规划建设和生态环境办公室（以下简称“镇城建办”）负责村民建房的建筑活动监督管理，引导农村建筑风貌。审查建房图纸是否符合法定要求、房屋结构是否符合安全标准、建筑形态是否符合风貌管控要求等。参加开工查验、阶段性验收和竣工验收等相关工作。

镇综合行政执法（以下简称“镇城管中队”) 负责辖区内农民违建活动的执法保障，对劝阻无效且继续进行违法建设的行为进行制止。

镇城市运行管理中心（以下简称“镇城运中心”）负责村民建房的网格化巡查，及时发现、劝阻违建行为，并报镇城管中队。

镇社区建设办公室（民政）(以下简称“镇民政办”)负责指导各村将村民建房纳入村规民约。

各村民委员会（以下简称“村委会”）负责对村民建房事宜列入村规民约；拟定本村宅基地的使用方案；负责本村村民建房申请的初审工作；参加村民建房开工查验、阶段性验收和竣工验收；落实推荐建房使用统一图纸；落实建房全过程管控，及时发现、处置、上报违规行为。

第四条 （基本原则）

村民建房活动应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

村民建房的管理和技术服务应当尊重村规民约，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第五条 （宅基地使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农村村民建房应当按村庄规划制定的居住点建设方案实施。

原地翻建的建房申请户必须拆除原有宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。易地迁建的，原宅基地由村委会或者村集体经济组织依法收回并及时组织整理或复垦。

对于已无合法使用人的农村宅基地，原则上退出宅基地。

第二章  农村村民建房相关标准

第六条 （农户建房）

（一）申请条件

具有本市农业户口的农村集体经济组织成员，按照村庄规划需要原址翻建或易地迁建住房的，可以以户为单位（以合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户）提出申请。

（二）用地面积、建筑占地和建筑面积标准

5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米。

6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米。

房屋建筑面积原则上不得超过原合法有效农村宅基地使用证、房地产权证或建房批准文件(含登记表)上登记的建筑面积。宅基地最大建房申请建筑面积不得超过280平方米。

（三）用地人数的计算方法

建房申请户申请建房用地的人数，按照该户内符合《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）第十四条规定的人数进行计算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，以及符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内。

建房申请户在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第七条(农村平移建房）

（一）指导思想

按照农业农村优先发展的要求，落实嘉定2035总体规划，节约集约土地资源，进一步改善农民生活居住条件和乡村风貌，在充分尊重农民意愿的基础上，鼓励和引导农民相对集中居住。

（二）申请原则

农村平移建房在符合规划前提下按照各村已通过的平移建房方案进行审批。

(三) 平移建房相关标准

申请房屋建筑面积按照各村已通过的平移建房方案相关标准执行，农村村民建房应遵循节约集约用地原则，其中宅基地面积按照5人及5人以下户不超过140平方米、6人及6人以上户不超过160平方米执行；房屋建筑占地面积按照5人及5人以下户不超过90平方米、6人及6人以上户不超过100平方米执行。

第八条 （其他相关标准）

（一）间距、层数和高度标准

村镇规划对村民建房的间距、层数和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。

村镇规划对村民建房的间距、层数和高度标准未作规定的区域，间距、层数由镇根据村相关方案确定；房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。

（二）建筑占地面积的计算标准

村民建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第三章  农村村民建房审批和建设管理

第九条 （申请材料）

（一）村民建房申请应提供的材料

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

2．农村宅基地使用承诺书（附件2）；

3．合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；

4．申请户户籍资料（户口簿整本复印）；

5．户代表推举表（附件3）；

6．其他应提供的相关资料。

（二）村委会上报镇政府的材料

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2．合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件及相关证明；

3．申请户户籍资料（户口簿整本复印）；

4．户代表推举表；

5．公示（附件4）及照片；

6．村民建房公示意见反馈表（附件5）；

7．确定的房型图；

8．其他应提供的相关资料。

所有复印件需加盖村委会公章或材料审核章。

第十条 （村级审查程序）

（一）情况初审。建房申请户将书面申请及申请人相关户籍信息等材料提交所在地村委会。村委会接到村民书面申请后，对申请户的申请条件、已有宅基地及其使用情况、一户多宅情况等进行初步审查确认。

（二）讨论公示。初审符合条件的村民填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，村委会指导村民进行申请建房方案的初步拟定，并在本村指定地点或该申请人所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于30日。

（三）审核上报。公示期间无异议的，村委会审核通过后在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署审核意见，连同建房申请户的申请等相关资料报送镇经发中心；公示期间有异议的，村委会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定，并将有关决定内容公示7日。

第十一条 （行政审批程序）

（一）申请条件审核。镇经发中心应当审核申请条件、用地人数、申请是否经过村组审核公示等，对审核符合要求的建房申请户，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件6），将审核意见反馈村委会并流转至镇规资所。

（二）规划用地审核。对符合资格的建房申请户，镇规资所会同村委会在收到通知后，对申请户的建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求进行实地审核，绘制宅基地坐落平面位置图，并将审核意见流转至镇城建办。

（三）建设方案审核。镇城建办对申请户的建房图纸是否符合法定要求、房屋结构是否符合安全标准、建筑形态是否符合风貌管控要求进行审核，并将审核意见报镇领导小组办公室。

（四）综合审核、审批发证。领导小组办公室根据各部门联审意见，报镇农民建房工作领导小组会审审批。对未涉及农用地的，由镇规资所核发乡村建设规划许可证；涉及农用地的，由镇政府报区人民政府农转用审批，建房用地获批后，由镇规资所核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证统一移交至村委会。  

乡村建设规划许可证和批文有效期为一年。在乡村建设规划许可证核发满一年仍未开工的，建房申请户应提前三十天向镇规资所申请延期，未申请延期的，乡村建设规划许可证自行失效。

   （五）结果公布。镇农民建房工作领导小组及时将村民建房的审批结果在村委会张榜公布，接受群众监督，并将审批情况报区农业农村委、区规划资源局等部门备案。

第十二条 （施工备案）

建房申请户应使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者使用建设行政管理部门推荐的通用图纸，必须符合本村建筑风貌要求。建房申请户应选择具有施工资质的施工队伍，签订建房合同，约定质量和安全责任，并到所在村委会办理建房登记手续，填报《村民建房施工单位备案表》（附件7），村委会负责发放乡村建设规划许可证。

建房申请户凭乡村建设规划许可证，将工程施工合同、施工图纸、安全协议和《村民建房施工单位备案表》报送镇城建办备案后方可实施建房。

第十三条 （宅基地范围划定和开工查验）

施工备案后，建房申请户应清除宅基地范围内的建筑物、构筑物和附着物，完成后由村委会通知镇规资所申请划定宅基地用地范围。镇规资所会同镇经发中心、镇城建办、城运中心和村委会到现场丈量划定宅基地，进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物平面位置、层数、高度和风貌。

第十四条 （施工监管）

村委会应当对建房户的施工全过程跟踪，实时跟进，在完成基础放样、主体结构一层、结构封顶等几个重要施工节点，通知领导小组办公室。领导小组办公室组织镇规资所、镇经发中心、镇城建办、村委会进行现场验收。建房活动必须在通过前段验收后方可进行下一阶段施工，填写《农村村民建房阶段验收表》（附件8）。

各村委会负责村民建房的巡查、监管，以村民建房图纸为依据，加强日常监督管理，

镇城运中心依托网格化加强巡查，及时发现、制止未批先建、少批多建等新增违建行为，并报镇城管中队。

镇城管中队对拒不整改、继续施工的，依据相关法律开展执法、责令整改。

村委会、镇城建办对未按照已批准的建房图纸施工的建房施工单位，放入“黑名单”。

第十五条 （竣工验收）

建房完工后，建房申请户应当通知所在村委会。镇规资所会同镇经发中心、镇城建办在接到村委会验收申请后进行现场验收，实地检查村民建房是否符合批准要求。竣工验收不合格的，将整改意见告知申请户。经验收符合要求的，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件9），验收意见报镇农民建房工作领导小组核定。

第四章  附则

第十六条（应用解释）

本办法自发布之日起施行，施行期间上级相关建房政策有所变动，本办法相应调整。政策解释权归外冈镇农民建房工作领导小组所有。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．户代表推举表

4．公示

5．村民建房公示意见反馈表

6．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

7．村民建房施工单位备案表

8. 农村村民建房阶段验收表

9．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

附件1

                农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.原址翻建住房£ 2.原址改扩建住房£ 3.按照规划异址新建住房£ 4.危房修缮□）需要，本人申请在外冈镇      村

     组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1．本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，具有本村农业户口的       人，本村农村集体经济组织成员       人，申请材料真实有效；

2．宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批准位置和面积动工建设，在批准后      月内建成并使用。

3.在建房定位之前，我将办妥建房有关手续，并拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：    

年   月   日

附件3

户代表推举表

门牌号：        

附件4

公    示

根据《上海市农村村民住房建设管理办法》，现将建房申请户初审意见公示如下：

建房户       为         村民小组      号，全家共有     人，其中具有本村农业户口的农村集体经济组织成员      人。现有住房：楼房     间    ㎡，平房     间     ㎡, 灶间    ㎡，棚舍     ㎡，总建筑面积     ㎡,上述共计占地面积     ㎡。

申请理由：                                              

                                                            。

经村民委员会初审，      户建房拟安排在                  ，建   层楼房，建筑占地     ㎡，建筑面积     ㎡，平房     ㎡，总建筑面积     ㎡，宅基总面积     ㎡。

拟拆除原住房楼房    间    ㎡，平房    间    ㎡，灶间    ㎡，棚舍    ㎡，总建筑面积     ㎡。涉及出宅建房的必须清除原宅基地上的一切附着物（包括树木、堆物、构筑物等），土地归还集体。

上述情况如发现有出入或有违法违规行为的，自公示之日起30天内可向所在村民委员会反映或举报。举报电话：村民委员会电话（       ）。

30天内无异议的即按规定正式办理建房申请审批手续。

特此公示。

嘉定区外冈镇       村民委员会

                                     年    月    日

附件5

村民建房公示意见反馈表

附件6

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件7

农村建房施工单位备案表

附件9

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

嘉定区外冈镇人民政府关于印发《外冈镇农村村民住房建设管理实施办法》的通知.pdf