各村、社区、物业管理公司：

为进一步加强南翔镇住宅小区城市管理违法行为的管控，经研究制定了《关于加强南翔镇住宅小区城管执法工作的实施意见》。现印发给你们，请认真执行。

特此通知。

上海市嘉定区南翔镇人民政府

2016年6月20日

抄送：嘉定区拆除违法建筑工作领导小组办公室

关于加强南翔镇住宅小区城管执法工作的实施意见

为进一步加强住宅小区城市管理违法行为的管控，依据《上海市城市管理行政执法条例》及实施办法、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市拆除违法建筑若干规定》、《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》、《关于加强本市居住房屋违法违规装修和使用治理工作的实施意见》等相关法律法规和规范性文件，结合我镇实际，特制定本实施意见。

一、工作目标

以提升人民群众居住品质和满意度为目标，有效管控住宅小区存在较大安全隐患、群众反映强烈的城市管理顽症。加强组织领导，重点落实属地管理责任，坚持源头治理，强化综合管理，整合管理执法资源，变被动管理为主动服务，变末端执法为源头治理，努力预防和减少城市管理违法违规行为，努力构建运行高效有序的社区治理格局。

二、厘清住宅小区城市管理行政执法事项

1、查处违法搭建建筑物和构筑物；

2、查处损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、占用物业公共部位等违法行为；

3、查处占绿毁绿违法行为；

4、查处乱扔垃圾、违反生活垃圾投放、未将装修垃圾运至指定场所等违法行为；

5、查处擅养家禽家畜、未及时清除犬只粪便、乱扔犬只尸体等违法行为；

6、查处乱设摊、乱张贴、乱涂写、乱刻画等违法行为；

7、查处违反空调安装使用相关规定的违法行为；

8、根据《上海市城市管理行政执法条例》、《上海市市容环境卫生管理条例》等法规规章的规定，对住宅小区内的其它违法行为实施行政处罚。

三、明确职责

（一）管理部门

房屋管理部门负责协助城管执法部门对违反《上海市住宅物业管理规定》的违法行为进行认定。

绿化和市容管理部门负责协助城管执法部门对违反《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市绿化条例》的违法行为进行认定。

（二）物业服务企业

物业服务企业负责对物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；共用绿化的维护；共有区域的保洁；共有区域的秩序维护。

（三）执法部门

城管执法部门按照住宅小区行政执法权限对违法行为进行查处。情况复杂的，可委托有资质的专业机构进行认定。

四、工作措施

（一）落实物业服务企业发现、劝阻和制止责任

1、宣传告知。业主、使用人装饰装修房屋的，物业服务企业应当与业主、装饰装修企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置事项。物业服务企业在日常管理时要严格执行装饰装修备案制度，同时将《物业使用和装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知书》（附件1）告知业主、使用人和装饰装修公司，明确各方的权利和义务。

2、出入登记。物业服务企业对装饰装修材料、施工工具、外来人员出入小区实行登记管理制度。

3、动态巡查。物业服务企业要加强日常巡查。业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行动态巡查。每天巡查应不少于一次并做好记录形成《巡查日志》（附件2）。

4、劝阻制止。物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当予以劝阻、制止。物业服务企业发现正在实施的违法行为，应当立即拍照或摄像。向业主或使用人发出《整改通知书》（附件3），并进行送达。对于无法直接送达的，应当以电话形式进行通知，并将《整改通知书》张贴在房屋大门等显著位置，保留拍照或摄像资料。

（二）建立物业服务企业和管理部门、城管执法部门之间通报制度

物业服务企业劝阻、制止违法行为无效的，应当在二十四小时内制作《违法行为报告单》（附件4）书面报告社区居委会和镇政府指定的责任部门（镇城市网格化综合管理中心、城管执法部门、拆违办或房办）。接报单位按照职责分工，及时派送至相关部门进行查处。

物业服务企业应当对业主、使用人的违法行为持续情况、整改情况或违法行为反潮情况进行动态跟踪，《情况跟踪单》（附件5）每日报告接案责任部门。

（三）建立责任追究制度

1、对物业服务企业未依法履职实施行政处罚。城管执法部门要根据市民投诉、上级转办、媒体曝光、巡查考评情况对物业服务企业实行倒查责任追究，并依据物业服务企业发现上报问题时间及时分析确定物业服务企业履职成效，多渠道收集违法行为起始时间，做到有据可查，便于实施行政处罚。城管执法部门落实首问负责制度（附件6），对受理的案件进行跟踪查处。

城管执法部门按照《上海市市容环境卫生管理条例》第十三条：市容环境卫生责任人未履行制止义务的，由城管执法部门责令改正；拒不改正的，予以警告，并可处五十元以下五百元以下罚款，或者建议其上级主管部门对直接负责的主管人员给予处理。按照2016年1月15日实施的上海市人民政府第37号令和《上海市住宅物业管理规定》第五十三条和第八十条规定，物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或未在规定时间内报告的，由城管执法部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

2、加强对物业服务企业的监管。属地房管部门要根据《物业服务规范》，落实专人，每月至少一次对物业服务企业进行检查，并听取社区居委会、业主委员会和城管执法部门意见。对检查中发现的问题，要求物业服务企业和小区经理限期整改，将检查情况和整改情况予以记录，并纳入本市公共信用信息服务平台。城管执法部门对物业服务企业进行处罚后，将处罚结果通报房管部门，纳入物业服务企业诚信档案，作为资质升降级、项目评优和项目招投标的依据。

3、对装饰装修行业的监管。区建设行政管理部门结合装饰装修行业资质资格管理，将装饰装修企业及从业人员实施居住房屋违法违规装饰装修的情况，作为企业资质、个人资格升降的考评依据。

涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，装饰装修企业应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。没有设计方案擅自施工的，由建设行政管理部门依据《建设工程质量管理条例》第69条规定，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款。

（四）发挥居委、居民的自治作用

进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用，居委会发现正在实施违法违规装修和使用行为的，及时予以劝阻，同时上报镇城市网格化综合管理中心和镇拆违办。

倡导社区居民关注自身居住安全，监督相邻房屋的装饰装修和使用行为，发现违法违规行为的，及时举报和投诉。鼓励相邻业主通过直接向人民法院提起民事诉讼保护自身居住安全和财产安全，司法所要提供必要的法律援助。业主可直接向法院提起诉讼，也可由业委会依据小区业主管理公约，向法院提起诉讼。

（五）实施对当事人的法律责任追究

1、对相关房屋限制市场交易。对损坏居住房屋承重结构、违法搭建建筑物和构筑物的居住房屋在房地产登记簿上予以记载，未经整改完毕并规范验收的，不予办理房地产转让、抵押登记等手续。

2、加强对违法当事人的信用管理。当事人逾期不整改的，将违法违规装修和使用居住房屋行为的当事人的相关信息，纳入本市公共信用信息服务平台。

3、实施行政处罚。对于调查属实的违法行为，当事人逾期不整改的，由城管执法部门依法实施行政处罚。当事人拒不执行行政处罚决定的，依法定程序向人民法院申请强制执行行政处罚决定的经济处罚部分。

（六）加强执法保障  

对损坏居住房屋承重结构、擅自改动燃气设施等影响公共安全的行为，存在重大安全隐患，需追究刑事责任的，按规定移送公安机关依法查处。

五、实施要求

（一）提高思想认识。要充分认识加强住宅小区城管执法工作的重要意义，加强组织领导，完善执法机制，深化服务内容，不断探索适应本辖区情况的住宅小区执法工作新思路。

（二）加强宣传发动。通过开展城管“社区大讲堂”活动，进一步拉近与人民群众的距离，发动各方力量，提高社区对城管执法工作的知晓度和支持率。

（三）加强工作协同。要充分发挥物业服务企业的主观能动性，督促物业服务企业建立住宅小区城市管理工作台帐，并定期落实检查考核和责任倒查，加强执法监管，切实提高住宅小区治理成效。

附件：1.    物业使用和装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知书.doc

          2-1.小区违法违规巡查记录（物业）.xls

          2-2.小区违法违规巡查记录（村居委会）.xls

          3.   整改通知书.doc

          4.   违法行为报告单.doc

          5.   情况跟踪单.doc

          6.   首问责任单.doc