陈铸蔚等委员：

  你们提出的“关于规范长租公寓管理的建议”的提案收悉，感谢你们对我区住房租赁行业的关心及建议，经认真研究，现将办理情况答复如下：

  一、关于“要组建一个强有力的监管部门”的建议

  为深入贯彻“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，进一步维护本市住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益，促进本市住房租赁市场平稳健康发展，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门于2021年2月1日出台了《关于印发〈关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见的通知〉》（沪建房管联〔2021〕18号），并明确了部门职责。文件中明确，住房租赁经营机构应在本市开立资金监管账户并签订账户监管协议，承租人向住房租赁经营机构支付的租金以及住房租赁经营机构向出租人租金应由承办银行划转。同时，对于未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务，已开展该项业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房管局报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

  二、关于“要从源头开始加强长租公寓行业的监管力度”的建议

  住房租赁经营机构积极开展代理经租业务，对优化住房供应结构，促进住房租赁消费，建立租购并举的住房制度，起到了积极作用，但行业内企业管理和服务水平参差不齐。市房管局于2021年3月3日出台了《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》（沪房市场〔2021〕38号），该文规定在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构（企业或个体工商户，含分公司，下同），应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起 30 日内，向登记注册所在地的区房管部门办理开业报告（信息记载）。

  同时，市房屋管理部门将会同市发展改革部门，制订本市住房租赁市场主体信用评价管理办法，委托市房地产经纪行业协会具体实施。对住房租赁市场主体及从业人员的信用管理，实行计分评价制度，根据其信用分数评定信用等级，对信用不良的市场主体及从业人员，房屋管理部门将采取约谈告诫、依法暂停房源核验、暂停网签备案、发布风险提示等措施，责令其限期整改。情节严重、拒不整改的，取消房源核验、网签备案等相应资格。

  对于房屋的租金价格以及涨幅，在本次市人大对于《上海市住房租赁条例》立法调研工作中，区房管部门已提出相关建议，建议条款中进一步明确政府部门可以根据市场涨幅情况，给予相应的指导出租价，用以控制市场租金的涨幅；同时完善押金的抵扣标准，建立完善的退押体系，更好地维护租客的合法权益。

  三、关于“建立更严格的资金使用监管”的建议

  根据《关于印发〈关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见的通知〉》（沪建房管联〔2021〕18号）的要求，住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。

  住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。住房租赁经营机构在本市设立子公司的，母子公司均应单独开立监管账户。

  住房租赁经营机构与法人单位签订租赁合同，合同中有明确约定的，租金和押金可不纳入资金监管。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。

  四、关于“从严查处房屋租赁市场违法违规行为”的建议

  根据《关于印发〈关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见的通知〉》（沪建房管联〔2021〕18号）的要求，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于 2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022 年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例 15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。对于涉嫌违规的住房租赁企业，将及时移送执法部门进行查处。

  五、关于“发展新模式、拓展新思路，使得长租公寓能更好地为社会服务”的建议

  “十三五”期间，我区共筹措集中式租赁住房房源47457套（间），其中包括Rr4用地、15%配建租赁住房以及非转租项目。对于已运营的集中式租赁项目，根据《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》（沪房市场〔2021〕38号）的要求，我局已要求运营机构办理开业报告。截至目前，我区已办理开业报告的住房租赁企业共29家。

  2021年10月，“上海市住房租赁公共服务平台”便民服务栏目中的机构公示功能正式上线，出租房产的所有人可通过全市统一的门户网站查询到各区符合住房租赁资质的企业信息。

  六、关于“严管厚爱，借存量房契机，扶持长租公司以保证其健康有序发展”的建议

  加快推进保障性租赁住房建设，充分发挥市场机制作用，利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地和集体经营性建设用地等多渠道供给，更好地满足“新市民”、“青年人”群体多样化的居住需求。至“十四五”期末，全区将建设筹措51264套（间）保障性租赁住房，供应23399套（间）保障性租赁住房。其中2022年将新增筹措11545套（间）保障性租赁住房，供应3940套（间）保障性租赁住房。

  随着租赁住房建设的不断推进，租赁住房建设的政策法规、监督管理机制等将更加健全完善，从而更好的促进租赁住房市场健康稳定的发展。

  再次感谢你们对“关于规范长租公寓管理的建议”所提出的建设性建议。

上海市嘉定区住房保障和房屋管理局

                                      2022年6月21日