谭坤雄委员：

  您提出的“关于解决租赁住宅小区服务管理缺失的建议”的提案收悉，感谢您对我区住房租赁行业的关心及建议，经认真研究，现将办理情况答复如下：

  一、关于“负责租赁住房的相关部门应对蓬勃发展起来的租赁房及时做需求性再复核，当时的专项规划是否正确，与如今的产业分布、人口布局是否匹配；之前无规划的地方是否需要调整增加租赁房等。把未来极可能出现的问题提前采取行动，以求避免。建设租赁房不仅是注重完成市里的租赁住宅的指标任务，还应注重务实帮扶，把建好的小区有效地运作起来”的建议。

  沪府办规〔2021〕12号《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》明确，加强保障性租赁住房空间规划,重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局,强化供需适配,促进产城融合、职住平衡。新实施的保障性租赁住房项目,由各区政府结合区域规划和保障性租赁住房发展计划统筹安排,区房屋管理部门会同区发展改革、规划资源等部门联合认定,并与规划编制、土地供应等工作有效衔接。

  二、关于“ 加快完善周边配套设施，优先落实建设，尽早提供必要的公共服务，使人能住下来，留得住，获得与商品住宅一样的居住体验”的建议。

  保障性租赁住房在提升居住品质方面，《实施意见》明确要规范和优化保障性租赁住房户型设计。新开工建设的保障性租赁住房,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,适当配置三居室等大户型;面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房,户型标准可以结合本单位、本系统住房保障实际需求适当调整。保障性租赁住房实行全装修,并根据新市民、青年人需求特点,配置公建配套和商业配套设施,提升居住品质。

  三、关于“解决租赁住宅小区服务管理缺失”的建议。

  租赁住房主要分为集中式租赁住房和分散式租赁住房。集中式租赁住房主要包括市场化租赁住房以及保障性租赁住房，通过Rr4地块出让、住宅小区配建、非转租等方式筹措房源，产权人一般均为一个，由一家住房租赁企业统一运营。分散式租赁住房房源主要由住房租赁企业通过承租住宅小区单个产权人的房屋所取得，产权人为多个，再面向市场进行转租，该运营模式称为代理经租。上述租赁住房管理均由住宅小区或工业园区统一进行管理。

  对于2017年5月17日前已网签的“类住宅”房屋，因该类房屋性质为商办，虽产权人实际用于居住，但无法成立业委会，也不能纳入住宅或物业管理条例的使用范畴。目前区房管部门已要求各街镇全面排摸“类住宅”居住人员人口信息，完成所有居住人口信息采集，并对各项目开展消防安全隐患排查，对发现的安全隐患督促业主或管理单位及时整改。同时检查并督促物业管理单位履行物业服务合同，建立完善的物业管理制度，执行疫情常态化防控措施。下一步将在南翔选择类住宅项目试点，开展党建引领下的物业治理工作，探索类住宅项目物业管理新机制，完善管理，加强服务，响应商办楼业主诉求。

  四、关于“负责租赁房的部门应及时梳理管理的流程，改进完善建设平台，对违反强制性要求的，制定必要的处罚条款，纳入实施细则，并严格执行”的建议。

  在保障性租赁住房管理方面，我区严格落实《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号）相关规定，对户型设计、准入条件、配租规则、租金和租期管理、合同签订等都有明确规范和依据。同时，进一步落实属地管理责任，各街镇加强对保障性租赁住房巡查检查巡查，检查中发现出租单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁住房等情况的，由区房管局通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令出租单位退回已收到的财政奖补资金，并按税收征收管理法等予以处理。下阶段，我市将依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台，推进保障性租赁住房可供应房源统一上平台发布，市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理，租赁合同网签备案统一上平台实施，为市民提供“一站式”保障性租赁住房租赁管理服务。

  在市场化租赁住房管理方面，目前市人大正对于《上海市住房租赁条例》开展立法调研工作，我区已将相关建议上报市房管局，待该条例正式出台后，我区将严格落实相关的政策法规。具体建议如下：

  1、针对住房租赁企业相关法律规定还是空白的情况，建议在立法中能够对产权方（出租方）、中介机构、住房租赁运营企业、承租方等的权利义务作出具体规定，明确租赁作业标准。对于租赁房的基本设施设备及装修标准也要进一步细化规定，避免大量不符合消防、环保或安全的租赁房上市而造成安全事故。

  2、针对实践中比较多的租赁纠纷大多出现在租金上涨或押金退付上，建议条款中进一步明确政府部门可以根据市场涨幅情况，给予相应的指导出租价，用以控制市场租金的涨幅；同时完善押金的抵扣标准，建立完善的退押体系，更好地维护租客的合法权益。

我区计划在《上海市住房租赁条例》出台后，制定适用于本区的实施方案。

   五、 关于“民法典实施已一年有余，教育人们知法守法，并用法律来约束自己的行为，任重而道远。区委宣传部门应予以重视，除有步骤有计划地进行普法，实务部门也应配合，比如，不允许使用不合法的材料文本，杜绝霸王条款等”的建议。

   我区已要求住房租赁经营机构、房地产经纪机构办理上海市住房租赁公共服务平台用户认证，取得租赁平台用户操作权限，并按规定为租赁当事人提供合同网签备案服务。同时要求企业办理合同网签备案应当使用房屋管理、市场监管部门联合制定的合同示范文本，合同示范文本可在“上海市住房租赁公共服务平台”上进行下载。下一步，我区将加大宣传和监督检查力度，引导住房租赁当事人规范使用合同示范文本。

  随着租赁住房建设的不断推进，租赁住房建设的政策法规、监督管理机制等将更加健全完善，从而更好的促进租赁住房市场健康稳定的发展。

  再次感谢您对“关于解决租赁住宅小区服务管理缺失的建议”所提出的建设性建议。

                                                                                                                                                          上海市嘉定区住房保障和房屋管理局                                      

                                                                                                                                                                        2022年6月21日