楼宇经济是城市经济发展中一种集约型、高密度的经济形态，其核心载体是商务楼宇注[1]，通过楼宇招商引资,带动区域经济发展。本文以嘉定区第四次经济普查资料为主要依据，简要分析嘉定区楼宇发展的情况、存在的问题，并提出相关建议，以供参考。

一、  总体情况

根据第四次经济普查数据显示：2018年全区投入使用的商务楼宇共121幢，较上年同期增加4幢，占地面积124.1万平方米，同比增长5.6%，总建筑面积360.3万平方米，同比增长5.5%。

（一）地区分布──中南部区域相对集中

从商务楼宇空间分布来看，我区商务楼宇分布以中南部为主。中部和南部分别依托嘉定新城建设和良好的商贸产业发展基础，成为楼宇经济主要集聚区。楼宇数量排名前五的街镇依次为江桥镇、嘉定新城（马陆镇）、安亭镇、真新街道和南翔镇；楼宇建筑面积排名前五的街镇依次为嘉定新城（马陆镇）、真新街道、江桥镇、安亭镇和工业区（见图1）。

图1  2018年商务楼宇街镇分布情况

（二）建筑体量──中小型占多

从建筑体量来看，全区商务楼宇主要以中小型居多，建筑面积在3万平方米以下的楼宇占七成。全区121幢楼宇中，总建筑面积在5万平方米及以上的楼宇共21幢，占17.3%；3-5万平方米（含3万平方米）的15幢，占12.4%；1-3万平方米（含1万平方米）的52幢，占43.0%；1万平方米以下的33幢，占27.3%（见图2）。

图2  商务楼宇按总建筑面积分

从商务办公体量来看，商务办公面积中小型化更为集中，商务面积在3万平方米以下的楼宇近九成。调查数据显示：2018年全区商务办公面积在5万平方米及以上的楼宇共4幢，占3.3%；3-5万平方米（含3万平方米）的10幢，占8.3%；1-3万平方米（含1万平方米）的62幢，占51.2%；1万平方米以下的45幢，占37.2%（见图3）。

图3  商务楼宇按商务办公面积分

（三）商务楼宇入驻率──逐年提升

2018年，全区商务楼宇入驻率注2为79.4%，比上年同期提高了3.0个百分点。其中，商务办公面积195.5万平方米，已入驻面积154.9万平方米，商务办公入驻率注379.2%，较上年提高了0.6个百分点；商业面积63.7万平方米，已营业面积50.8万平方米，商业入驻率注479.7%，较上年提高了9.8个百分点。

从分组来看：①全区商务楼宇入驻率达90%及以上的共75幢，比上年增加7幢，占楼宇总数的62.0%。②商务办公入驻率达90%及以上的共77幢，比上年增加6幢，占63.6%。③商业入驻率达90%及以上的共30幢，比上年增加3幢，占55.6%（见表1）。

表1  2018年商务楼宇入驻率分组表

（四）产权属性──私人产权占主导

从商务楼宇产权属性来看，私人产权占比最高。全区121幢商务楼宇中，产权属性为私人的共83幢，占68.6%；集体产权的17幢，占14.0%；国有产权的14幢，占11.6%；港澳台、外商及其他属性的7幢，占5.8%。

从商务楼宇经营方式来看，产权出售的商务楼宇超半数。全区产权出售的商务楼宇共68幢，占56.2%；产权出租的26幢，占21.5%；租售并举的27幢，占22.3%，总体呈现租售并存、出售居多的特征。2018年，商务办公平均租金为2.0元/日/平方米，较上年提高了0.08元/日/平方米。

（五）能源消耗──电力消费为主

2018年，全区商务楼宇综合能源消费量16127吨标准煤，同比增长12.3%；用水总量205.1万立方米，同比增长20.5%。单位面积平均能耗0.0078吨标准煤/平米，较上年提高了0.0002吨标准煤/平米，同比增长3.3%。

从能源消费品种看，楼宇能耗主要以电力消费为主。2018年商务楼宇电力消费1.2亿度，折合14741吨标准煤，占全区楼宇能耗的91.4%，消费金额1.2亿元；天然气消费104.2万立方米，折合1386吨标准煤，占8.6%，消费金额368.9万元。

二、  在地单位基本情况

（一）总体情况──数量与规模双增长

2018年，全区商务楼宇在地单位共3225家，较上年同期增加1538家，同比增长91.2%。从经济指标看，在地单位累计实现营业收入522.0亿元，同比增长19.2%；资产总计874.5亿元，同比增长17.8%（见表2）。

表2  2018年商务楼宇在地单位主要经济指标

（二）行业分布──集中于商贸服务业

从行业分布情况看，我区商务楼宇在地单位以商业和服务业为主，数量占到在地单位的86.5%，比重较上年提升了2.8个百分点。在地单位中，商业（批发和零售业、住宿和餐饮业）单位共1503家，占46.6%，比重较上年同期提高了2.5个百分点；服务业单位共1289家，占39.9%，比重较上年同期提高了0.2个百分点。其余建筑业、房地产业、交通运输业、制造业和金融业单位占比分别为5.8%、3.0%、2.4%、2.1%和0.2%（见表3）。

表3  2018年商务楼宇在地单位行业分布情况

（三）经营收入──商业服务业超九成

从经营指标来看，我区商务楼宇在地单位营业收入主要来源于商业和服务业。2018年，楼宇在地商业企业累计实现营业收入261.0亿元，占楼宇在地单位总收入的50.0%。服务业实现营业收入214.2亿元，占41.0%。其余依次为建筑业16.3亿元、交通运输业13.8亿元、房地产业10.7亿元、制造业4.7亿元和金融业1.4亿元，收入占比依次为3.1%、2.6%、2.1%、0.9%和0.3%。

（四）主要指标──占全区比重不高

从商业和服务业的主要指标来看，楼宇在地单位的体量规模并不占优。从商业主要指标来看，2018年商务楼宇实现商品销售总额289.9亿元，占全区属地商品销售总额的8.6%；楼宇实现社会消费品零售额33.5亿元，仅占全区社会消费品零售额的2.8%。从服务业指标来看，2018年商务楼宇实现规模以上服务业营业收入111.5亿元，占全区规模以上服务业营业收入的15.1%（见表4）。

表4  2018年商务楼宇在地单位主要指标占比情况

（五）人员分布──从业人员稳步增长

2018年，全区商务楼宇在地单位从业人员期末人数3.5万人，同比增长4.8%。其中女性1.74万人，男性1.76万人。从学历来看，大专及以上学历共计15009人，占从业人员总数的42.9%。其中，研究生学历795人，本科学历7776人，大专学历6438人。从技能情况来看，技能人员共计872人，占从业人员的2.5%。其中，高级技师63人，技师78人，高级技能人员116人，中级技能人员264人，初级技能人员351人（见表5）。

表5  2018年商务楼宇在地单位人员结构情况

三、需关注的问题及相关建议

（一）楼宇经济街镇发展不平衡

我区各街镇楼宇经济发展差异较大。一方面，商务楼宇地域分布不平衡，全区商务楼宇主要集聚在江桥镇、嘉定新城（马陆镇）、安亭镇、真新街道等中南部地区，而北部地区商务楼宇分布较少。另一方面，各街镇商务楼宇经济规模参差不齐，如南翔镇、嘉定新城（马陆镇）、江桥镇、安亭镇和真新街道等街镇楼宇经济规模较大，五个街镇的楼宇在地单位营业收入占到全区楼宇的90.8%；而工业区、徐行镇、菊园新区、新成路街道、嘉定镇街道和外冈镇等街镇楼宇经济规模相对较小，集聚辐射作用和带动力有限。

针对楼宇经济区域发展不平衡等情况，相关部门应加快制定楼宇经济发展空间布局规划和业态规划，通过规划先行，优化商务楼宇布局，促进商务楼宇合理集聚，形成更多有规模、有档次的楼宇经济群（见表6）。

表6  2018年商务楼宇分街镇情况

（二）楼宇经济发展能级不高

楼宇经济体量和发展能级不高，对全区商业和服务业的贡献也较小，尚未形成有效的支撑，其中楼宇商品销售总额仅占全区的8.6%，规模以上服务业营业收入仅占全区的15.1%。从楼宇在地单位属性分析，在地单位规模以中小型为主，区域性总部或规模企业较少。在地单位中，年营业收入达2000万元及以上的仅320家，只占总数的9.9%。并且，在地单位主要集中在批发和零售业等商贸领域，信息技术服务、科技研发和咨询设计等新兴领域的服务性企业占比较少，企业规模和档次有待提高。

针对楼宇经济初级发展阶段面临的主要问题，要进一步完善高效的楼宇招商组织体制，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点引进一批规模比较大、业绩比较好的知名企业入驻，带动本地关联企业的发展，形成产业合力，提升楼宇竞争力。

（三）商住型楼宇效益有待提高

按楼宇使用性质来分，我区商住两用型楼宇（即“类住宅”）在数量和体量规模上占据较大比重，而经济收益明显偏低。从体量来看，截止2018年底，全区商住两用型楼宇共38幢，较上年同期增加4幢，数量占到全区的31.4%；总建筑面积169.6万平方米，占47.1%。从经济规模来看，全区商住型楼宇在地单位共1054家，占32.7%；商住型楼宇在地单位累计实现营业收入78.7亿元，仅占15.1%。

商住型楼宇入驻成分复杂、经济效益低下且管理难度大，如果不加以调控，形成大规模趋势后势必产生大量问题，既不能保障入驻企业及个人的利益，还会危害楼宇经济的正常、规范运行。因此，各相关部门要充分认清“类住宅”的违法违规本质及风险隐患，按照依法依规原则对“类住宅”进行全面整顿、分类施策，促进楼宇经济平稳健康发展（见表7）。

表7  2018年商住型楼宇经济情况

注1：商务楼宇调查范围：本区范围内总建筑面积达到5000平方米或8层以上的商务楼宇。

注2：商务楼宇入驻率指（已有单位入驻面积+已营业面积）/（商务办公面积+商业面积）*100%

注3：商务办公入驻率指(已有单位入驻面积/商务办公面积)*100%

注4：商业入驻率指已营业面积/商业面积*100%