江桥镇目前共有115个自然小区，归并整合后划分为93个物业管理区域。截至2019年9月底，全镇共有34家物业公司。其中在管面积30万平方米以上规模的公司9家，在管面积30万平方米以下规模的公司25家。

一是部分小区物业公司盈利情况困难。经统计，江桥镇域内的小区物业公司服务费价格总体偏低。随着社会经济的不断发展，职工最低工资持续上调，十年来上涨了约1.5倍。一方面用工成本不断提升，另一方面收取的物业费用却几乎没有变动，这造成了物业公司的盈利空间逐步减小，物业公司盈利困难，影响了物业公司的积极性。

二是部分小区物业公司人员配备不足。由于物业公司盈利空间小，为节省开支，增加营收，部分物业公司采取了裁员、降低服务水平标准的方式。例如将门卫保安、保洁人员的配置在原有数量上减少1至2人，楼道清扫工作由每周两次改为每周一次等，造成小区服务质量下降，居民意见较大。

三是部分小区物业公司服务能力缺失。江桥镇小区数量庞大，小区物业公司管理能力参差不齐。部分物业公司的履职能力存在一定缺失，例如门岗管理松散，小商贩随意进出小区乱设摊；机动车、非机动车乱停放无人管理等现象频现。楼道、垃圾厢房等公共区域缺乏有效的管理,影响了整个小区的精神风貌，小区业主意见较大。

针对上述问题，江桥镇进一步加强物业公司的履职能力，提升社区治理中“三驾马车”的协同配合，让物业公司在社区治理中更好的发挥作用。

依据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等相关法规制度，进一步明确行业主管部门的职责、具体的管理手段、惩戒制度等内容，从而加强对物业公司的监督管理。

在现有情况下，通过房管等部门指导，开展物业公司考评及评奖活动，提升物业公司履职能力，增强居民满意度。从2019年起，镇房管所开始实施“红黑榜”，对每季度考评排名靠后5名的物业公司列入当季度“黑榜”，并对在“黑榜”内的物业约谈。

近几年来，全镇的物业公司数量逐步递减，逐渐将体量小的物业公司清退，有意识地做大做强一批服务工作认真、居民口碑较好的物业公司。例如在小区选聘物业时，对这些服务质量较好的物业进行一定的宣传和介绍；有意识地加以引导。通过合规的招投标程序，让物业公司管理小区，促进这些物业公司良性成长发展，为更多的小区提供优质服务。

强化社区党组织在社区建设中总揽全局、协调各方的作用。通过社区住宅小区联席会议等途径，确立强化社区党组织的领导核心作用。同时加强对业委会组织的专业培训和日常业务指导，提升业委会成员的专业性。

试点第三方代理记账，通过公示收费项目，透明化运行成本，从而获得业主信任，在信任的基础上再合理调价。