出资十几万或者几十万购买商铺并与商场管理方签订《商铺包租协议》，原本期待每年可获得7%-8%的投资回报，然而短短几年的“甜蜜期”后，业主就尝到了颗粒无收的“苦涩”。于是，百余名小业主将商场管理方告上法庭。

然而，一纸胜诉判决并未帮他们讨回拖欠的租金。随着商场经营状态日渐下滑，租金缺口越来越大，小业主们的利益该如何保护？这给法官出了一道难题。于是，嘉定区法院执行法官采取“放水养鱼”的执行策略，为商场管理方改善经营方式从而渡过难关提供了回转空间，成功保障了数百名小业主的持续租金收益。

投资商铺租金难收，百余业主诉讼维权

2005年，数百名小业主向开发商购买了嘉定区一商场内的商铺共500余户，并陆续与负责商场经营管理的一家公司（以下称“经营公司”）签订《商铺包租合同》。

《商铺包租合同》中约定，经营公司向业主租赁其所购商铺，租赁期限为5年，年租金按业主购买商铺时总金额的7%确定。若逾期支付租金的，按日租金1%支付违约金。

2006年5月，因商场整体出租需要，经营公司与小业主们签订了一份《补充协议》，约定租赁期限变更为10年，自2011年6月1日起至租赁期满，年租金按业主购买商铺时的总金额的8%确定。

此后一段时间，小业主们均能按照协议约定正常取得租金收益。然而到了2009年底，此前承租整个商场的商户突然提出撤离，经营公司猝不及防，一时间，商场招商陷入困境，小业主们的租金收益也开始时断时续，难以得到保障。

2010年起，因商场经营不见起色，租金仍不能按时发放，业主们陆续向法院起诉维权，有些业主要求经营公司根据协议约定履行支付租金义务；有些业主则要求在支付租金的同时提前解除包租协议，将商铺收回。

小业主的诉请基本得到法院的支持，然而一纸胜诉判决没有帮助他们讨回拖欠的租金。经营公司未按判决履行给付义务，业主们只得继续维权之路——向法院申请强制执行。

据悉，仅2010年当年就有100余起案件起诉到法院，并最终进入执行阶段。

商户撤离致经营困难，执行工作陷入僵局

承办此案的朱雄文法官在接到案件后，立即对被执行人经营公司的状况做了一个排摸。

经营公司自2005年与广大业主签订包租协议以来，经营状况不容乐观，截至2010年5月，商铺整体转租获得的租金收益尚不足以支付经营公司与业主约定的租金回报，公司日常的运营、管理开销则更是捉襟见肘。

而此前整租全部商铺的商户撤离后，经营公司一时难以找到好的招商渠道，商场的出租率甚至一度下降到5成左右，大量商铺闲置，租金收益较此前更是大幅降低。不仅承诺的7%、8%的租金回报率根本无法兑现，不少业主甚至长期收不到一分钱租金。这样的状态直到案件执行阶段仍在持续。

此外，据调查，经营公司名下又无存款、证券、车辆、房产等可供执行的财产。这让经验丰富的朱法官不禁眉头一紧。他知道，在此类涉及众多申请人的执行案件中，如果被执行人自身没有偿付能力，法院处理起来将非常棘手。

不出朱法官所料，由于商场经营状况不好，经营公司资不抵债，案件执行工作迟迟难有进展，申请执行人来信来访不断。

在巨大的压力下，朱法官一方面积极查找经营公司的到期债权，一方面耐心安抚业主情绪，并尽力调和其间的矛盾。

执行期间，不少业主考虑到商场的实际经营困难，与经营公司达成和解协议，同意调低年租金至商铺购买价格的4%。可即便是4%的租金回报率，经营公司仍然难以全额支付，随着时间的推移，拖欠的租金像滚雪球一样越来越大，仅欠小业主的租金就达到了上千万。

商场经营出现转机，案件执行峰回路转

直到2012年，案件终于出现了转机。2012年下半年，经营公司与一家物业公司（以下称“物业公司”）签订《委托管理合同》，委托物业公司负责代招商、代收发租金并进行市场和物业管理。

物业公司接手商场管理后，首先明确了商场的经营定位，并积极进行市场推广和招商，吸引商户入驻；其次是制定了一套较为合理的租金发放原则，并将商场经营信息及租金发放信息通过网站公示，确保每一名业主的知情权。

这两个方面的努力为商场经营管理奠定了较好的经济基础，使小业主看到了持续获得租金收益的希望，同时也因公开、透明的管理方式赢得了广大中小业主的信任。

自物业公司介入后，商场内商铺的出租率从此前的5成左右攀升到95%以上，整个商场由于定位明确、管理得当，已具备了一定规模和影响力。

看着商场的经营状况蒸蒸日上，朱法官也逐渐明晰了案件的执行思路：发挥企业自身的造血机制，盘活商场业务，使之创造更高的租金收益，从而让更大范围的业主受益。

执行期间，尽管越来越多的小业主认可物业公司的经营理念，暂缓了对此前所欠租金的主张，但仍有部分业主坚决要求回收商铺或者坚决要求法院强制执行商场的租金收入。

由于商场运营管理和招商推广都需要投入经费，如果贸然将所有租金收益均强制执行，无疑会对刚有起色的商场造成致命打击。此外，租金收入总量仍然有限，尚不足以覆盖所有业主，如果将其强制执行并兑现申请执行人的费用，则势必将影响其他未参加诉讼的业主的利益，进而可能促使这批业主也进入诉讼程序。

因而，朱法官并没有采取一刀切的做法，而是为物业公司的经营留有余地。在物业公司的尽心经营下和朱法官的努力协调下，大多数业主每月都能按时获得一定金额的租金回报。

继续委托物业公司管理，合同到期后平稳过渡

随着《补充协议》确定的管理期限即将届满，又一个难题摆在了朱法官面前：如果业主们不愿继续委托物业公司代为出租商铺，那么现有稳定的商场经营秩序将被打破，由此造成租金来源被切断，从而损害广大业主的利益。

因而早在《补充协议》即将到期半年前，朱法官便开始未雨绸缪，多次约谈物业公司，了解物业公司相关的应对预案。

同时，朱法官也不厌其烦地向业主们解释其中的利害关系：“你的铺子和其他铺子是打通后一起出租的，你如果把铺子要回去，其他十几个业主的租金也泡汤了，而且你铺子面积小位置也偏，单独租也租不出价钱，这不是损人不利己嘛。”“现在商场已经有一定规模了，说明物业公司经营得不错，等规模再大一点，不仅租金收入能提高，你铺子的价值也高了，不妨再和物业公司合作一段时间。”

而对于对立情绪较为激动、以及确有困难的业主，朱法官则认真和物业公司研究商讨，采取置换、倾斜分配等方式协调解决。在法官和物业公司的共同努力下，绝大多数业主与物业公司签订了代为出租商铺的协议，确保在之前约定的租赁期限届满后商场运营实现平稳过渡。

尽管此前拖欠的租金仍有很大部分没有填平，但目前绝大部分业主能够持续稳定地获取投资回报，这批历时六年的执行案件正朝着积极的方向发展。

法官说法：

本案执行法官朱雄文告诉记者，对于此类涉及众多申请执行人，而被执行人又无力偿付全部债务的案件，最大程度上保障申请人利益是办案的总目标，在此目标下要把握好两个原则。

一方面要从全局角度考虑开展执行。在本案中，被经营公司拖欠租金的商户有500多户，而进入执行阶段的不到半数。如果孤立地只兑现涉诉案件当事人的胜诉利益，势必将影响未涉诉业主的利益，这对未涉诉业主而言是不公平的。此外，当个别申请人的利益实现将影响全体业主共同利益时，也要慎重对待，只能慢慢“磨”，不断地向他们分析其中的利弊得失，争取得到理解。另一方面要为被执行人“自愈”留有余地。朱法官坦言，面对这样的案件时，执行法官往往束手无策，申请人的胜诉权益能否得到兑现，根本还在于被执行人的偿还能力。本案中，在发现商场经营状况逐步向好后，法官及时转变了工作重心，督促企业进一步强化经营尽早偿付欠款的同时，并没有贸然地将企业收益强制执行，而是一边积极做申请人的思想工作，一边“放水养鱼”，为企业“自愈”留有余地和空间。